房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)階段都有不同的事項(xiàng)及不同的稅務(wù)，那今天就給大家講解下房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的稅務(wù)操作吧！

（一）企業(yè)設(shè)立

企業(yè)設(shè)立階段，主要涉及的是資金賬簿印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》及印花稅稅率表的規(guī)定，在作為應(yīng)納稅憑證營業(yè)的帳簿中，記載資金的帳簿應(yīng)當(dāng)按實(shí)收資本與資本公積兩項(xiàng)的合計(jì)金額的萬分之五貼花。

應(yīng)納稅額=實(shí)收資本與資本公積的賬載金額×適用稅率（萬分之五）

財(cái)政部稅務(wù)總局2018年5月3日發(fā)布的印花稅減半征收政策：

自2018年5月1日起，對(duì)按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對(duì)按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。

思考：

新成立公司，股東出資到位前要不要繳納印花稅？

出資到位前，股東借款給公司，要不要繳納印花稅？

關(guān)于資金賬簿印花稅問題的總結(jié)：

1、記載資金的帳簿的印花稅，按記載在“實(shí)收資本”和“資本公積”中的金額萬分之五繳稅。

2、注冊(cè)資本是《公司法》上的法律概念，“實(shí)收資本”和“資本公積”是會(huì)計(jì)上的概念。

3、稅法表述的“實(shí)收資本、資本公積“ 更類似法律上“實(shí)繳資本（股本）”。

4、大多公司，都實(shí)行認(rèn)繳制，所以初始時(shí)非實(shí)繳到位，注冊(cè)資本大于實(shí)繳資本。隨著時(shí)間的推移，會(huì)逐步到位，注冊(cè)資本最終將等于實(shí)繳資本（會(huì)計(jì)上的“實(shí)收資本”和“資本公積”），印花稅也最終“繳滿”。

5、部分行業(yè)（如金融保險(xiǎn)、證券基金）或募集設(shè)立股份有限公司的注冊(cè)資本要求實(shí)繳，初始時(shí)注冊(cè)資本等于實(shí)繳資本（會(huì)計(jì)上的“實(shí)收資本”和“資本公積”），此時(shí)就需一步到位繳足印花稅。

6、注冊(cè)資金到位在2018年5月1日前的，不享受印花稅稅率優(yōu)惠。

印花稅基本涉稅規(guī)定：

印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅（雙向）

1.購銷合同  0.03%

2.加工承欖合同  0.05%

3.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同  0.05%

4.建筑安裝工程承包合同  0.03%

5.財(cái)產(chǎn)租賃合同  0.1%

6.貨物運(yùn)輸合同  0.05%

7.倉儲(chǔ)保管合同  0.1%

8.借款合同   0.005% （限于金融機(jī)構(gòu)，與個(gè)人、私募基金的借款合同不貼花）

9.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同  0.1%

10.技術(shù)合同  0.03%（一般的法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)等咨詢不屬于技術(shù)咨詢，不貼花）

11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 0.05%（含土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同）

12.營業(yè)帳簿

13.權(quán)利許可證照

包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證

14.電子應(yīng)稅憑證

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率

展望——印花稅法（征求意見稿）

稅率和計(jì)稅依據(jù)的變化：

加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同和貨物運(yùn)輸合同的印花稅稅率由萬分之五降到萬分之三。

明確計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅稅款；但合同中價(jià)款或者報(bào)酬與增值稅稅款未分開列明的，按照合計(jì)金額確定。

明確應(yīng)稅營業(yè)賬簿的計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)賬簿記載的實(shí)收資本（股本）、資本公積合計(jì)金額。消除了對(duì)于股本是否繳納印花稅的爭議。同時(shí)對(duì)于征納雙方爭論最激烈的合伙企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資資本是否征收印花稅，有了定論。在實(shí)際財(cái)務(wù)核算中合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資資本一般使用“合伙人資本”、“實(shí)收基金”，則不屬于納印花稅的征稅范疇。諸如湖北、深圳、廈門、福建、蕪湖、廣州，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要改換主張，轉(zhuǎn)為不征收印花稅了。

免稅規(guī)定：

金融機(jī)構(gòu)與小型微型企業(yè)訂立的借款合同，免征印花稅；

申報(bào)方式的變化：

申報(bào)方式由主要的傳統(tǒng)的貼印花稅票劃銷的方式改為按期（季、年）和按次申報(bào)納稅方式，不再采用貼花劃銷的方式。證券交易印花稅采取由證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)代扣代繳方式。

（二）獲取土地

開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅、耕地占用稅。

1、契稅

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起１０日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）

2、印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)獲取土地環(huán)節(jié)涉及的印花稅及處理方式：

（1）通過招拍掛方式簽訂國有土地出讓合同，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅，取得土地使用證時(shí)，按“權(quán)利許可證照”稅目每證貼花5元。

與其他單位或者個(gè)人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，參照土地出讓合同繳納印花稅。

（2）通過接受投資方式擁有土地，依“營業(yè)賬簿”稅目自2018年5月1日起按萬分之五稅率減半征收印花稅，股權(quán)投資合作協(xié)議無需貼花。（實(shí)務(wù)中也有稅務(wù)機(jī)關(guān)要求先按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花，后按照營業(yè)賬簿稅目貼花情況，需先和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通）。取得土地使用證時(shí)按件貼花5元。

（3）通過“收購股權(quán)”方式擁有土地，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成交價(jià)格的萬分之五貼花。

（4）通過“兼并分立”方式擁有土地，新啟用資金賬簿記載的資金：

凡原已貼花的部分可不再貼花

未貼花的部分及以后新增加的資金按規(guī)定貼花

原擁有土地企業(yè)存續(xù)的，土地使用證不更換，不貼花

原擁有土地企業(yè)注銷的，土地使用證更換，貼花5元

3、耕地占用稅（已正式立法）

《中華人民共和國耕地占用稅法》，自2019年9月1日起施行。

耕地占用稅，是對(duì)在中華人民共和國境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

其中，耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。

對(duì)占用園地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面、漁業(yè)水域?yàn)┩恳约捌渌r(nóng)用地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，依照《耕地占用稅法》規(guī)定征收耕地占用稅。

耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實(shí)際占用的耕地面積（平方米）乘以適用稅額。

耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起三十日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納耕地占用稅。

免稅規(guī)定：……

（注意耕地占用稅與土地使用稅的銜接）

（三）開發(fā)建設(shè)

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額

注：

起繳時(shí)間為實(shí)際交付或合同約定交付土地的時(shí)間。

停繳時(shí)間規(guī)定不一，有的地方規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，也有其他地區(qū)規(guī)定交房后停繳，實(shí)際操作中注意當(dāng)?shù)匾?guī)定。

2、印花稅

常用的合同如下：

印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.05%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.03%＋借款合同金額×0.005%

（1）簽訂的測繪合同，適用“加工承攬合同”稅目，按測繪費(fèi)用的萬分之五貼花。

（2）與勘探設(shè)計(jì)院簽訂的勘探、設(shè)計(jì)合同及境外設(shè)計(jì)公司簽訂的設(shè)計(jì)合同，適用“建筑工程勘探設(shè)計(jì)合同”稅目，按萬分之五貼花，境外設(shè)計(jì)費(fèi)無扣繳印花稅法定義務(wù)。

（3）與檢測機(jī)構(gòu)簽訂的合同，是以常規(guī)手段進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化測試不屬于技術(shù)服務(wù)合同，不繳納印花稅。如工程監(jiān)理、環(huán)境監(jiān)測、消防檢測等。

（4）與建筑公司簽訂的建筑、安裝、裝飾、其他工程合同，適用“建筑安裝工程承包合同”稅目，按萬分之三貼花。

（5）若購銷合同單獨(dú)列明增值稅的，以不含稅購銷金額作為印花稅計(jì)稅基數(shù)。

（6）與供電公司簽訂的供電協(xié)議，不繳納印花稅。

（7）電梯維修合同，按“加工承攬合同”繳納印花稅。

（8）因工程內(nèi)容變更簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，若不涉及合同金額無需繳納印花稅，若涉及增加合同金額，則僅針對(duì)增加部分繳納印花稅。工程竣工結(jié)算后增減的結(jié)算金額，不再補(bǔ)繳或退還印花稅。

（9）應(yīng)稅合同簽約主體發(fā)生變更，應(yīng)重新申報(bào)繳納印花稅。

（10）與中介機(jī)構(gòu)簽訂的工程造價(jià)咨詢服務(wù)合同，不征收印花稅

（四）銷售轉(zhuǎn)讓

取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。

注：對(duì)房開企業(yè)來講，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，適用簡易計(jì)稅。

2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅（7%或5%或1%）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預(yù)繳）

預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

預(yù)征率：住宅一般為2%，非住宅一般為3%或者4%，具體按照地方政府規(guī)定。

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×0.05%

（1）媒體廣告、戶外廣告和印刷合同，適用“加工承攬合同”稅目，按萬分之五貼花。

（2）租賃合同，適用“租賃合同”稅目，按千分之一貼花。與個(gè)人簽訂住房租賃合同，個(gè)人暫免繳納印花稅。租金貼花金額小于1角免貼花，大于1角小于1元按1元貼花。

（3）商品房預(yù)售/銷售合同，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按萬分之五稅率貼花，因面積差異項(xiàng)目公司補(bǔ)收樓款或退款，不需要再補(bǔ)交或退還印花稅。如發(fā)生業(yè)務(wù)退房，項(xiàng)目公司不能申請(qǐng)退還印花稅，也不能抵扣其他銷售合同產(chǎn)生的印花稅。

（4）個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅，但取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)按“權(quán)利許可證照”稅目繳納印花稅。

5、企業(yè)所得稅

銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（一般為15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

依據(jù)：財(cái)稅[2016]36號(hào)、國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)、國稅發(fā)[2009]31號(hào)、財(cái)稅[2006]162號(hào)、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)

（五）后期運(yùn)營

房產(chǎn)稅：

房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經(jīng)申請(qǐng)，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。

公司的房產(chǎn)稅分為兩種計(jì)稅方法：

1.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅

1)從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。

2)房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%。

2.從租計(jì)征房產(chǎn)稅

1)從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

2)房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

另外，房產(chǎn)若用于出租，則涉及經(jīng)營業(yè)務(wù)的增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等

（六）清盤結(jié)算

土地增值稅清算

項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)－預(yù)繳稅額

清盤階段如涉及資產(chǎn)處置，需按照稅法要求繳納相關(guān)增值稅及附加、企業(yè)所得稅。

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