房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目投資測算，一般需各部門配合完成。設(shè)計部提供強(qiáng)排指標(biāo)、成本部提供各項(xiàng)成本、營銷部提供售價和回款節(jié)奏、運(yùn)營部提供關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，各部門按測算模板要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負(fù)責(zé)土地款和支付節(jié)奏并統(tǒng)稿，財務(wù)部最終審查。

實(shí)務(wù)中有時投資只需一個簡單測算初步研判，不需太精準(zhǔn)，若每次都由各部門參與，時間上可能來不及，有時也沒必要，所以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員掌握一些其他部門基本技能是很有必要的。

一、房地產(chǎn)成本組成。

二、各科目標(biāo)準(zhǔn)成本和計費(fèi)基數(shù)。

（一）土地價款。

1.1 有票地價款（招拍掛）：按取地文件執(zhí)行。

1.2 有票土地相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅等）：整體稅費(fèi)可按4.05%計算；

1.3 無票土地款或溢價等：注意填寫位置，否則影響稅費(fèi)計算；

1.4拍賣服務(wù)費(fèi)，一般0.1%。

1.5指標(biāo)費(fèi),各地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，成都主城區(qū)30萬/畝。

（二）開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（合計200-250元/㎡）。

2.1 勘察丈量費(fèi)：含項(xiàng)目勘察測繪、工程放線等項(xiàng)目初始勘測丈量費(fèi)；

單方標(biāo)準(zhǔn)：3元/平米，山地項(xiàng)目6元/平米；

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

2.2規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：含項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、規(guī)劃概念設(shè)計費(fèi)、方案設(shè)計費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、市政配套設(shè)計（景觀、小市政）、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費(fèi)（不含樣板間設(shè)計費(fèi)）；

單方標(biāo)準(zhǔn)：高層/低層20-60元/平米，（地區(qū)不同差異很大），山地項(xiàng)目100元/平米；

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

2.3報批報建費(fèi)：包含常規(guī)報建費(fèi)，如城市建設(shè)配套費(fèi)、根據(jù)實(shí)際情再繳納費(fèi)用、可返回費(fèi)用及特殊收費(fèi)等，各區(qū)域成本差異較大；

單方標(biāo)準(zhǔn)：地區(qū)差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達(dá)350元/平米；

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

2.4三通一平費(fèi)：包含臨水、臨電、臨路和場地平整費(fèi)；

單方標(biāo)準(zhǔn)：10元/平方米，山地項(xiàng)目增加150-300 元土石方平整及擋墻砌筑等費(fèi)用；

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

2.5臨時設(shè)施費(fèi)：臨時場地和辦公費(fèi)；

單方標(biāo)準(zhǔn)：10元/平米；

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

（三）主體建筑及安裝工程費(fèi)（合計2,400-3,000元/㎡）。

一般按業(yè)態(tài)歸集，單類業(yè)態(tài)構(gòu)成由多個指標(biāo)疊加而成，計算方式上，地上成本+地下成本+級配成本=合計成本；

3.1 高層（12F-28F）

（1）單體地下成本（不含車庫面積，投影地下室）：

單方標(biāo)準(zhǔn)：3700元/平米（參考北京某項(xiàng)目，具體視項(xiàng)目情況而定）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：

單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目，具體視項(xiàng)目情況而定）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米；計費(fèi)基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：根據(jù)產(chǎn)品線檔次，不同級別因用材不同，成本差異較大，主要差異在外窗和外立面；

單方標(biāo)準(zhǔn)：300元/平米、400元/平米不等。

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

3.2 小高層（7F-11F）

（1）單體地下成本（不含車庫面積，一般不超地上面積10%）： 

單方標(biāo)準(zhǔn)：3500元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：

單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米；計費(fèi)基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：小高層級配產(chǎn)品與高層接近，略高于高層；

單方標(biāo)準(zhǔn)：300元/平米、500元/平米不等；

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

3.3 洋房（5F-6F）

（1）單體地下成本（投影地下室）：

單方標(biāo)準(zhǔn)：2600元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：

單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1800元/平米；計費(fèi)基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：洋房產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級配成本高于高層；

單方標(biāo)準(zhǔn)：500元/平米、600元/平米不等；

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

3.4疊拼/聯(lián)排（6F以下，多為4F）

（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%）：

單方標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：單方標(biāo)準(zhǔn)：1700元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：1900元/平米；計費(fèi)基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：疊拼產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級配成本高于高層：

單方標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)建筑風(fēng)格550元/平米、600元/平米、700元/平米；

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

3.5雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品

（1）單體地下成本（一般不超地上面積40%）：

單方標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地下面積。

（2）單體地上成本：單方標(biāo)準(zhǔn)：1900元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；

計費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；

為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：2200元/平米；計費(fèi)基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）。

（3）級配成本：獨(dú)棟產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次最高，級配成本也是最高的

單方標(biāo)準(zhǔn)：普通風(fēng)格1200元/平米，法式風(fēng)格成本最高1600元/平米；

計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

3.7 特殊科目有些費(fèi)用可能有一些特殊配置，需單獨(dú)計算，標(biāo)準(zhǔn)參考：

（1）精裝修單方標(biāo)準(zhǔn)：按檔次差異較大，600元、1000元 、1600元、3000元；不計

費(fèi)基數(shù)：（地上面積+附贈面積）*0.85。

（2）太陽能屋頂集熱式，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：4500-6000/戶( 分業(yè)態(tài)計算戶數(shù)）；陽臺分戶式費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：3000-4000/戶。

（3）充電樁：一體式一機(jī)一槍，4萬/套；

（4）裝配式增加費(fèi)：300元/平米；

（四）社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（合計220--450元/㎡）

包含給排水系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)，燃?xì)庀到y(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備，智能化系統(tǒng)工程建設(shè)費(fèi)，區(qū)域差異較大，分220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；

（1）給排水系：普通區(qū)域一般40元/㎡，某些新區(qū)100元/㎡；

（2）采暖系統(tǒng)：普通區(qū)域不收取費(fèi)用，某些開發(fā)新區(qū)100-150元/㎡；

（3）燃?xì)庀到y(tǒng)：一般區(qū)域按照30-40元/㎡；

（4）供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備：電力系統(tǒng)屬于額度最高的科目，120-140元/㎡；

（5）智能化系統(tǒng)：高層產(chǎn)品10元/㎡，低層產(chǎn)品20元/㎡；

以上5項(xiàng)計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)。

（五）景觀費(fèi)用（折合120-300元/㎡）。

建筑用地范圍紅線范圍內(nèi)，除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統(tǒng)稱景觀用地，景觀用地的硬景軟景搭配考慮按7：3；

單方標(biāo)準(zhǔn)：景觀工程造價根據(jù)風(fēng)格不同差異很大，分250、350、500元/㎡不等；

計費(fèi)基數(shù)：紅線用地面積--建筑投影面積-市政道路面積-（約為總占地70%）。

（六）配套設(shè)施費(fèi)用（300-500元/㎡）

配套主要是以地庫、商業(yè)、會所為主，尤其是車庫部分，體量最大；

（1）車庫：按車庫類型分普通車庫和人防車庫，人防車庫需設(shè)人防設(shè)備、人防門等，成本稍高；

單方標(biāo)準(zhǔn)：普通車庫 2800元/㎡ ，人防車庫 3100 元/㎡；

計費(fèi)基數(shù)：地下車庫面積（以某項(xiàng)目為例，地下/地上約30%）。

（2）配套商業(yè)：主要以毛坯交房的低層商業(yè)為準(zhǔn)，根據(jù)風(fēng)格不同成本存在一定差異；

單方標(biāo)準(zhǔn)：普通風(fēng)格3000元/㎡左右，法式風(fēng)格3500元/㎡；

計費(fèi)基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實(shí)際建筑面積為主，一般為地上面積；（若商業(yè)屬于高層1F，注意總面積不要重復(fù)計算）。

（3）會所：根據(jù)項(xiàng)目定位，會所高端項(xiàng)目中出現(xiàn)，一般多為精裝修，成本標(biāo)準(zhǔn)較高；

單方標(biāo)準(zhǔn)：考慮3000元/㎡裝修成本，普通風(fēng)格成本6700元/㎡，法式風(fēng)格7000元/㎡；

計費(fèi)基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實(shí)際建筑面積計算。

（4）配建小學(xué)、幼兒園：一般為低層產(chǎn)品，多為簡裝；

單方標(biāo)準(zhǔn)：教學(xué)樓2300-2500元/㎡ ，體育館2700元/㎡；

計費(fèi)基數(shù)：根據(jù)實(shí)際建筑面積計算，一般為地上。

（七）工程相關(guān)費(fèi)：監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制費(fèi)（30-50元/㎡）。

屬開發(fā)間接費(fèi)大類。

某些區(qū)域參考標(biāo)準(zhǔn)：單方標(biāo)準(zhǔn)：監(jiān)理費(fèi)20元/㎡，預(yù)結(jié)算編制費(fèi)15元/㎡，綜合35元/㎡；計費(fèi)基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）。

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