房地產(chǎn)企業(yè)回遷房如何進(jìn)行財(cái)稅處理呢？快來(lái)一起學(xué)習(xí)下吧~

1.回遷房的會(huì)計(jì)核算

業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，確認(rèn)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

借：開(kāi)發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

       貸：應(yīng)付賬款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交房時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票并結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：應(yīng)付賬款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)（假定不支付差價(jià)）

        貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅(假定按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法)

結(jié)轉(zhuǎn)回遷房成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

       貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

2.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理

（1）增值稅的處理

a.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》財(cái)稅2016 36號(hào)附件一第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天（孰早原則） ；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天（發(fā)票控稅的體現(xiàn)） 。

收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

（二）納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的（視同銷(xiāo)售），其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

（五）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)。

b.計(jì)稅依據(jù)

《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）和《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；三是按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。 

原營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅金額的規(guī)定是考慮了拆遷用房的特殊性，給與的稅法優(yōu)惠，營(yíng)改增后并無(wú)沿用該政策。

拆遷用房的應(yīng)稅銷(xiāo)售額確定：《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》財(cái)稅2016 36號(hào)文附件1第四十四條規(guī)定，按照下列順序確定銷(xiāo)售額：

(一)按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(二)按照其他納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(三)按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。

（2）企業(yè)所得稅的處理

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定，通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。

確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。

③按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

1.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（3）土地增值稅的處理

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。

其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

案例分析25

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2015年度采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過(guò)渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。2016年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房?jī)斶€被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類(lèi)住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷(xiāo)售價(jià)格3500元/平方米（含稅金額）。請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的財(cái)稅處理分析

會(huì)計(jì)核算：

借：開(kāi)發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)   3500000

       貸：應(yīng)付賬款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)   3500000

借：應(yīng)付賬款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)   3500000

       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入     3333333

              應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅    166667 （假定采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）

稅務(wù)處理：

①增值稅處理

按同類(lèi)商品房市場(chǎng)價(jià)格確定銷(xiāo)售額，應(yīng)繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅166667元（1000×3500/（1+5%）*5%）。

②企業(yè)所得稅的處理

房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還遷的商品房視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，同時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)本例中同類(lèi)住宅房屋成本價(jià)等同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得1133333元〔（3500/（1+5%）－2200）×1000〕。

③土地增值稅的處理

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房應(yīng)視同銷(xiāo)售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3500000元， 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅收入為3400000元（1000*3500-1000*3500/(1+5%)*3%），假定土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅68000元（3400000元*2%）

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本課程以實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用與職業(yè)晉升為目標(biāo)，為培養(yǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)管理人員而開(kāi)設(shè)。首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)政策及會(huì)計(jì)核算進(jìn)行專(zhuān)篇講解，在此基礎(chǔ)上，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為主線(xiàn)，講解公司設(shè)立、拿地環(huán)節(jié)、臨時(shí)設(shè)施、工程開(kāi)發(fā)、房屋銷(xiāo)售、工程竣工、收益分配及公司注銷(xiāo)的全流程財(cái)稅處理，同時(shí)結(jié)合財(cái)務(wù)崗位的工作特點(diǎn)，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)合同簽訂及票據(jù)審核要點(diǎn)進(jìn)行解讀。除財(cái)稅實(shí)務(wù)操作外，本課程還包含了一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)知識(shí)，佐之以三十余個(gè)精彩案例的細(xì)致剖析，以期幫助學(xué)員建立處理財(cái)稅問(wèn)題的系統(tǒng)性、全局觀(guān)及稅務(wù)思維，真正做到業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)的有機(jī)融合，使學(xué)員達(dá)到聽(tīng)后即懂、學(xué)后即用、全面提升職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的效果。心動(dòng)不如行動(dòng)，快來(lái)報(bào)名吧！點(diǎn)擊圖片即可報(bào)名>>