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房地產企業(yè)會計核算有哪些特色科目呢?網校為大家整理出來了,一起看看吧~
1.開發(fā)成本科目的核算范圍及應用
本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用,可類比為工業(yè)企業(yè)的“生產成本”科目。
(1)開發(fā)成本按用途可分為四類:
a.土地開發(fā)成本:房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設場地)所發(fā)生的各項直接費用和開發(fā)間接費用。
b.房屋開發(fā)成本:房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、周轉房、出租房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。
c.配套設施開發(fā)成本:房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的、能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。
d.代建工程成本:房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程(如市政工程等)所發(fā)生的各項費用支出。
(2)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。
企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費、配套設施費等,屬于直接費用,直接計入本科目(有關成本核算對象的成本項目中);應由開發(fā)產品成本負擔的間接費用,應先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集,月末,再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產品成本。
(3)企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等,采用出包方式的,應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結算賬單”承付工程款,計入本科目(有關成本核算對象的成本項目中),借記本科目,貸記“應付賬款-應付工程款”科目。
假定支付施工企業(yè)天海項目房屋開發(fā)的工程款,會計分錄如下:
借:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-建筑安裝工程費(或項目輔助核算)
應交稅費-應交增值稅(進項稅額)(假定適用一般計稅方法)
貸:銀行存款/應付賬款/合同負債
2.開發(fā)間接費用科目的核算范圍及應用
本科目核算企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用,包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷以及不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等,可類比于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”科目。
(1)企業(yè)發(fā)生的各項間接費用,借記本科目,貸記“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“周轉房”等科目。
本科目應按企業(yè)內部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬。
假定結轉工程部人員工資,會計分錄如下:
借:開發(fā)間接費用-工程部-工資薪酬(或部門輔助核算)
貸:應付職工薪酬
(2)開發(fā)間接費用應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定,分配計入有關的成本核算對象,借記“開發(fā)成本”科目,貸記本科目,本科目期末應無余額。
假定結轉天海項目應分配開發(fā)間接費用,會計分錄如下:
借:開發(fā)成本-天海項目-開發(fā)間接費用(或項目輔助核算)
貸:開發(fā)間接費用-工資薪酬、福利費、辦公用品、交通費等
3.開發(fā)產品的核算范圍及應用
本科目核算企業(yè)已完開發(fā)產品的實際成本,包括土地、房屋、配套設施和代建工程等,可類比于工業(yè)企業(yè)的“產成品”科目。
開發(fā)產品是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)過程,并已驗收合格合乎設計標準,可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位,或者可以作為商品對外銷售的產品。
(1)企業(yè)已經開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程,應及時進行成本結轉。月終結轉成本時,按實際成本,借記“開發(fā)產品”科目,貸記“開發(fā)成本”科目。
假定開發(fā)天海項目商品房通過竣工驗收,會計分錄如下:
借:開發(fā)產品-房屋-天海項目-商品房(或項目輔助核算)
貸:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-土地征用及拆遷補償費
開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-前期工程費
開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-建筑安裝工程費
開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-基礎設施費
開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-配套設施費
開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-開發(fā)間接費用
(2)月份終了,企業(yè)應結轉對外轉讓、銷售開發(fā)產品的實際成本,結轉時,借記“主營業(yè)務成本”科目,貸記本科目。
假定月末將天海項目已售商品房收入、成本進行結轉,會計分錄如下:
借:銀行存款/應收賬款/合同資產
貸:主營業(yè)務收入-天海項目-商品房(項目輔助核算)
應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)
(假定適用一般計稅方法)
借:主營業(yè)務成本-天海項目-商品房(項目輔助核算)
貸:開發(fā)產品-天海項目-商品房
(3)采用分期收款結算方式銷售開發(fā)產品的企業(yè),在將開發(fā)產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后,將分期收款開發(fā)產品的實際成本,自本科目轉入“分期收款開發(fā)產品”科目,借記“分期收款開發(fā)產品”科目,貸記“開發(fā)產品”科目。按合同規(guī)定的期限收取銷售價款時(包括第一次收款),借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目,貸記“主營業(yè)務收入”科目,同時,按開發(fā)產品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算本期應結轉的銷售成本,借記“主營業(yè)務成本”科目,貸記“開發(fā)產品”科目。
假定月末將天海項目開發(fā)商品房采用分期收款方式銷售,會計分錄如下:
將商品房移交購房業(yè)主
借:分期收款開發(fā)產品-天海項目-商品房
貸:開發(fā)產品-天海項目-商品房
根據(jù)合同約定收取房款
借:銀行存款
貸:主營業(yè)務收入-天海項目-商品房
應交稅費-簡易計稅(假定適用簡易計稅方法)
結轉成本
借:主營業(yè)務成本-天海項目-商品房
貸:分期收款發(fā)出商品-天海項目-商品房(本次收款金額*(商品房銷售成本/銷售收入))
(4)房地產企業(yè)開發(fā)完成用于出租經營的土地和房屋,應于簽訂出租合同、協(xié)議后,按土地和房屋的實際成本,借記“投資性房地產”科目,貸記“開發(fā)產品”科目。
企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產規(guī)定:
投資性房地產,是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。包括:(一)已出租的土地使用權。(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權。(三)已出租的建筑物。企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量,但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定,不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的,應當作為會計政策變更,已采用公允價值模式計量的投資性房地產,不得從公允價值模式轉為成本模式。
假定天海項目開發(fā)商品房用于出租,簽訂出租協(xié)議后,會計分錄如下:
借:投資性房地產-成本
貸:開發(fā)產品
a.投資性房地產按成本模式進行后續(xù)計量,月末計提折舊
借:其他業(yè)務支出
貸:投資性房地產累計折舊
b.投資性房地產按公允價值模式進行后續(xù)計量,根據(jù)資產負債表日公允價值對投資性房地產賬面價值進行調整。
借:投資性房地產-公允價值變動(假定公允價值超過賬面價值)
貸:公允價值變動損益
(5)房地產企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施,用于本企業(yè)經營用房,應視同自用固定資產進行處理,并將營業(yè)性配套設施的實際成本,自本科目轉入“固定資產”科目,借記“固定資產”科目,貸記開發(fā)產品(配套設施)。
(6)開發(fā)產品科目的期末余額為尚未轉讓、銷售和結算的開發(fā)產品的實際成本,屬于房地產企業(yè)的存貨。
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