現(xiàn)實(shí)生活中，出于各種原因，無償贈與房產(chǎn)的情況時(shí)有發(fā)生。此類業(yè)務(wù)不僅存在于公益性質(zhì)的捐贈、私人之間的饋贈、抵償債務(wù)的轉(zhuǎn)移，還存在于親朋好友間的贈與。小編最近一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)，在房產(chǎn)贈與業(yè)務(wù)中，贈與雙方普遍認(rèn)為贈與不是交易，沒有房產(chǎn)對價(jià)的支付，部分納稅人在無償獲贈房產(chǎn)后，沒有依法及時(shí)地繳納相關(guān)稅費(fèi)，給自己帶來了風(fēng)險(xiǎn)。

案例引入

2016年1月，張先生以100萬元的價(jià)格購入A省某市區(qū)（非北京、上海、廣州、深圳）一套門面房，面積為120平方米，產(chǎn)權(quán)登記書登記價(jià)格為100萬元，繳納契稅3萬元。2019年11月，張先生將該套房產(chǎn)贈送給曾經(jīng)幫助過他的劉先生。贈與時(shí)，該套房產(chǎn)的市場價(jià)格為121萬元，贈與合同注明房產(chǎn)價(jià)格100萬元。

假設(shè)在贈與過程中，除稅費(fèi)外，未發(fā)生其他費(fèi)用。已知房產(chǎn)所在的A省自2019年1月1日起，實(shí)行“六稅二費(fèi)”減半征收的稅收優(yōu)惠，契稅稅率為3%。那么，受贈人劉先生有哪些納稅義務(wù)？

案情分析

個(gè)人無償受贈房產(chǎn)，需要繳納契稅、印花稅和個(gè)人所得稅。

契 稅

根據(jù)《契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)依法繳納契稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號，以下簡稱144號文件）規(guī)定，對于個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。

根據(jù)《契稅暫行條例》第四條規(guī)定，土地使用權(quán)贈與、房屋贈與的契稅計(jì)稅依據(jù)，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。　

同時(shí)，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）第一條規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

案例中劉先生與張先生，不是直系親屬或直接撫養(yǎng)、贍養(yǎng)人，受贈的又是非住房，不符合免征增值稅的情形。因此，需按視同銷售納稅。

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十九條規(guī)定，年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人按小規(guī)模納稅人納稅。同時(shí)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號），張先生贈與房產(chǎn)，適用小規(guī)模納稅人銷售轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)計(jì)稅方法，按照贈與時(shí)的公允價(jià)值減除其購置原價(jià)后的余額作為銷售額計(jì)稅，應(yīng)納增值稅額＝（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%＝（1210000-1000000）÷（1+5%）×5%＝10000元。所以，劉先生受贈房產(chǎn)應(yīng)繳納的契稅＝（1210000-10000）×3%＝36000元。

印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證包括單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

案例中，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號）規(guī)定，A省實(shí)施“六稅兩費(fèi)”減半優(yōu)惠，劉先生作為按小規(guī)模納稅人納稅的其他個(gè)人，獲贈非住房，需要按照贈與房產(chǎn)的價(jià)格繳納印花稅，應(yīng)納稅額為1000000×0.05%×50%＝250元。

個(gè)人所得稅

受贈人無償取得房產(chǎn)，應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號）第四條規(guī)定，受贈人無償受贈房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價(jià)值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號）規(guī)定，自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈送他人的，受贈人因無償受贈取得的受贈收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。也就是說，劉先生受贈非住房應(yīng)按“偶然所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅（1000000-36000-250）×20%＝192750元。

意見建議

在無償贈與房產(chǎn)的過程中，除考慮受贈人的相關(guān)涉稅處理外，也需考慮贈與人的涉稅處理。一般來說，對于無償贈與房產(chǎn)過程中，贈與人和受贈人的涉稅處理，需結(jié)合三個(gè)方面情況來確定：贈與房產(chǎn)的類型是住房還是非住房；贈與雙方的關(guān)系是否直系親屬或直接撫養(yǎng)、贍養(yǎng)人；贈與住房的地點(diǎn)。

只要您想從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)會計(jì)工作，想快速上崗，提升實(shí)操能力，或者已經(jīng)在從事著會計(jì)相關(guān)的工作，但是一直停滯不前、原地踏步，有想進(jìn)一步提升自己的念頭，選房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真賬實(shí)訓(xùn)（含實(shí)訓(xùn)系統(tǒng)）這門課就對了！本課程系統(tǒng)講解了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅處理。點(diǎn)擊進(jìn)入>>

學(xué)習(xí)更多財(cái)稅資訊、財(cái)經(jīng)法規(guī)、專家問答、能力測評、免費(fèi)直播，可以查看正保會計(jì)網(wǎng)校會計(jì)實(shí)務(wù)頻道，點(diǎn)擊進(jìn)入>