掌握這兩點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳不是問題

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：xiemengxue 2020/05/06 15:09:05　　字體：大小

國(guó)地稅合并后，金稅三期再度升級(jí)，而房地產(chǎn)行業(yè)一直以來是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎，就將面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

掌握房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳中各種疑難問題，正確應(yīng)對(duì)各種疑難雜癥，才能有效納稅，防止多交稅，或誤用失效的稅收政策，帶來不必要的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

本篇文章是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員經(jīng)常遇到的問題，一起來看看吧。

一、如何判斷開發(fā)項(xiàng)目是否完工？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

（1）完工年度之前——企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中。

（2）在完工年度——企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

（3）在完工年度后——企業(yè)按照銷售完工產(chǎn)品取得的收入和計(jì)稅成本計(jì)算出實(shí)際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中。

【案例1】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2018年12月采用一次性全額收款方式銷售A項(xiàng)目產(chǎn)品收房款900萬(wàn)元； B項(xiàng)目采用按揭貸款方式銷售，2018年12月收首付款500萬(wàn)元計(jì)入“預(yù)收賬款”，當(dāng)月收銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款2,000萬(wàn)元計(jì)入“短期借款”，以上項(xiàng)目均已完工。

計(jì)算：2018年12月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。

分析： A項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入9 000 000元；

B項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝5 000 000＋20 000 000＝25 000 000元

全月應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入＝9 000 000＋＋25 000 000＝34 000 000元

二、實(shí)施新收入準(zhǔn)則后銷售收入的稅會(huì)差異

新收入準(zhǔn)則做了重大修改。老準(zhǔn)則在收入確認(rèn)上強(qiáng)調(diào)“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”，而新收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”。

房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)有其行業(yè)特殊性，除現(xiàn)房銷售以外，廣泛采用的預(yù)售模式明顯導(dǎo)致了控制權(quán)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)不一致。

新收入準(zhǔn)則構(gòu)建一個(gè)“五步法”收入確認(rèn)新模型，

即：（1）識(shí)別合同；（2）識(shí)別履約義務(wù)；（3）確認(rèn)交易價(jià)格；（4）分?jǐn)偨灰變r(jià)格；（5）確認(rèn)收入。

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