①會(huì)計(jì)處理

按照商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得政府行政主管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證之后才能夠與客戶簽訂。( 房地產(chǎn)企業(yè)收到的會(huì)員費(fèi)和誠(chéng)意金是在企業(yè)預(yù)售之前收取的款項(xiàng)。)

會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金具有非約束性,會(huì)計(jì)核算不作為預(yù)收款項(xiàng)處理，而作為企業(yè)的應(yīng)付款處理。

會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金通過(guò)“其他應(yīng)付款”科目核算，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行輔助核算，以滿足管理的需要。

②增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

房開企業(yè)項(xiàng)目開盤之前收取“誠(chéng)意金"、“訂金" 和“VIP會(huì)員費(fèi)"時(shí)，應(yīng)稅行為并沒(méi)有發(fā)生，由于沒(méi)有簽訂《商品房銷售合同》，合同確定的付款8日期也無(wú)從談起。

房開企業(yè)向購(gòu)房者收到的“誠(chéng)意金"、"訂金" 和“VIP會(huì)員費(fèi)”按照前面政策的規(guī)定是不需要繳納增值稅的。由此可見(jiàn),房開企業(yè)在開盤之前收取“誠(chéng)意金”、“訂金” 和“VIP會(huì)員費(fèi)”不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。

會(huì)員費(fèi)或誠(chéng)意金在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。如果未來(lái)合同履行則沖抵房款，合同不履行一般退還給當(dāng)事人,且退還時(shí)不能適用“定金雙倍返還罰則”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，以各種名目收取的訂金、定金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng)，實(shí)際操作中稅務(wù)機(jī)關(guān)一般認(rèn)定為均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天，并要求預(yù)交土地增值稅和企業(yè)所得稅。

【案例分析】

大華房地產(chǎn)開發(fā)公司收取” 誠(chéng)意金"增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定

大華房地產(chǎn)開發(fā)公司于2018年6月通過(guò)拍賣方式獲取土地一宗，土地面積15萬(wàn)平方米，土地價(jià)款1.5億元。大華公司擬建設(shè)商鋪3萬(wàn)平方米、電梯洋房15萬(wàn)平方米。2019年3月取得《施工許可證》開始動(dòng)工建設(shè)。2019年6月，工程正在進(jìn)行基礎(chǔ)土石方的施工，開發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。眾多購(gòu)房者在“申請(qǐng)VIP會(huì)員可以享受優(yōu)惠房?jī)r(jià)”的活動(dòng)中沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同，僅憑“VIP會(huì)員申請(qǐng)書”交付”誠(chéng)意金” 訂購(gòu)商品房。大華公司在此次活動(dòng)中共收取誠(chéng)意金5600萬(wàn)元，緩解了公司的資金壓力。

請(qǐng)分析:大華公司收取的5600萬(wàn)元誠(chéng)意金應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

【解析】

大華公司收取“誠(chéng)意金”是在未取得《商品房預(yù)售許可證》未簽訂《商品房預(yù)售合同》的情況下。會(huì)計(jì)核算計(jì)入“其他應(yīng)付款"科目，而不作為”預(yù)收賬款"核算;從稅務(wù)處理上看，“誠(chéng)意金" 只是暫收應(yīng)付性質(zhì)的款項(xiàng),不屬于增值稅應(yīng)稅收入,不需要繳納企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅。

2.房開企業(yè)銷告期房收取預(yù)收款或銀行按揭款增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》( 國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第十條、十一條的規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

房開企業(yè)銷告的期房在未完工期間沒(méi)有將開發(fā)產(chǎn)品移交給購(gòu)房者，所以還沒(méi)有達(dá)到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，真正的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房地產(chǎn)公司與購(gòu)房者簽訂購(gòu)買合同中約定的開發(fā)產(chǎn)品移交的時(shí)間。如果開發(fā)產(chǎn)品移交時(shí)間滯后于購(gòu)房合同約定的時(shí)間，則增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房地產(chǎn)公司辦理開發(fā)產(chǎn)品移交即交房的時(shí)間。

依據(jù)政策規(guī)定，房開企業(yè)項(xiàng)目開盤后，收到購(gòu)房者的預(yù)付款或者與開盤前收取“誠(chéng)意金”等款項(xiàng)的客戶簽訂了《商品房銷售合同》, 則房開企業(yè)應(yīng)將之前收取的“誠(chéng)意金”、“訂金”、“VIP會(huì)員費(fèi)” 從“其他應(yīng)付款"轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”時(shí)，以及房開企業(yè)收到銀行按揭款時(shí)，應(yīng)確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間預(yù)繳憎值稅。同時(shí)還要預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天：指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。

大華公司收取張三定金92萬(wàn)，只是收取了預(yù)收款，沒(méi)有簽訂合同，因此并未產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，只需按照預(yù)收款92萬(wàn)元[92/ ( 1+11% )*3*]預(yù)繳增值稅。

只要您想從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)會(huì)計(jì)工作，想快速上崗，提升實(shí)操能力，或者已經(jīng)在從事著會(huì)計(jì)相關(guān)的工作，但是一直停滯不前、原地踏步，有想進(jìn)一步提升自己的念頭，選房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真賬實(shí)訓(xùn)（含實(shí)訓(xùn)系統(tǒng)）這門課就對(duì)了！本課程系統(tǒng)講解了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅處理。點(diǎn)擊進(jìn)入>>

想學(xué)習(xí)更多財(cái)稅資訊、財(cái)經(jīng)法規(guī)、專家問(wèn)答、能力測(cè)評(píng)、免費(fèi)直播，可以查看正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)頻道，點(diǎn)擊進(jìn)入>>