親們，遇上買賣房屋大家是否也會有涉稅問號呢？

確實，生活中買賣房子對于很多人來說是一件大事，因為不常碰到，所以對交易中的各類政策難免陌生。今天就讓申稅小微帶您了解房產交易過程中各種各樣的稅收小知識提問。

問：房產交易過程中都會涉及到哪些稅收呢？

答：這里的房產交易主要是指個人住宅交易，個人購買住宅主要涉及契稅和個人住房房產稅，個人出售住宅主要涉及增值稅、增值稅附加稅費和個人所得稅。

問：那么個人出售住宅的交易過程中稅款具體如何計算呢？

答：個人出售住宅交易過程中，賣方需繳納增值稅、增值稅附加稅費和個人所得稅。

關于普通住房和非普通住房：首先請大家了解一個概念：上海市住宅按面積、價格等標準分為普通住房和非普通住房。

普通住房標準以下條件需同時滿足① 五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；② 單套建筑面積在140平方米以下；③ 實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

關于增值稅

注意

個人轉讓購買的不動產，增值稅征收率為5%，計算公式可分為以下幾種情形：

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，“全額”征收增值稅，增值稅應納稅額=房屋價格（不含稅）×5%。

②個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售的，“差額”征收增值稅，增值稅應納稅額=銷售收入減去購買房屋的價款的差額（不含稅）×5%。

③個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

關于增值稅附加稅費

注意

包括城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加。

①城市維護建設稅：增值稅稅額×稅率，稅率有7%、5%、1%三檔，具體根據房地產所在地確定；

②教育費附加：增值稅稅額×費率，費率為3%；

③地方教育費附加：增值稅稅額×費率，費率為2%。注：2021年12月31日前，個人出售住宅增值稅附加稅費享受減半征收政策。

關于個人所得稅

注意

計算方法可分為以下幾種情形：

①個人出售自有住房，收入額減除原值和合理費用的差額×20%；

②對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即個人所得稅稅額=住房轉讓收入×核定征收率。本市核定征收率為1%（普通住房）或2%（非普通住房）；

③對個人轉讓自用5年以上、且為家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個人所得稅。

問：那么個人購買住宅的交易過程中稅款具體如何計算呢？

答：個人購買住宅的交易過程中，購房人需繳納契稅。

關于契稅

契稅應納稅額=房屋價格（不含增值稅）×稅率。上海市房產交易契稅稅率為3%，如果該住房為購房人家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在上海市的唯一住房，則契稅優(yōu)惠稅率為1%（房屋面積90平米及以下）或1.5%（90平米以上）。

問：除了交易稅收外，購買住房還有哪些需要繳納的稅收呢？

答：個人住房房產稅。購房合同網上備案時間在2011年1月28日（含）后且為上海市居民家庭二套及以上住房或非上海市居民家庭新購住房的，是個人住房房產稅的征收對象。

房產稅計算公式如下：年應納房產稅稅額（元）＝新購住房應征稅面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。稅率為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。新購住房應征稅面積由稅務機關結合家庭已有住房情況進行認定。

關于個人住房房產稅

注意

《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第二條規(guī)定：新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。第五條規(guī)定：適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述上海市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。結合上述規(guī)定，各年度適用0.4%稅率的條件詳見下表：

問：可以講講個人住房房產稅相關的稅收優(yōu)惠嗎？

答：針對部分個人住房征收房產稅稅收優(yōu)惠政策主要有：

①上海市居民家庭唯一住房，免征個人住房房產稅。

②上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅。

③上海市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產稅，可予退還。

④上海市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。

⑤持有上海市居住證連續(xù)滿3年或積分達標準分值，且在上海市工作生活的購房人，其在上海市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅;持有居住證期間已征收的房產稅，可予退還。臨時居住證不享受該政策哦。

溫馨提示

個人住房房產稅是按月計征，按年繳稅，自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算。產權持有期間需每年繳納個人住房房產稅，請大家注意每年的12月31日前繳納房產稅哦。

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