最全的繼承、贈(zèng)與、買賣

住房的稅收知識(shí)來啦！

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繼承、贈(zèng)與、買賣住房稅費(fèi)表

稅款計(jì)算公式

增值稅=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%

城市維護(hù)建設(shè)稅=增值稅×7%/5%/1%×50%

教育費(fèi)附加=增值稅×3%×50%

地方教育費(fèi)附加=增值稅×2%×50%

土地增值稅：

（非核定方式）

土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)      

（核定方式）

土地增值稅=征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格×核定征收率     

個(gè)人所得稅：

（非核定方式）

贈(zèng)與行為個(gè)人所得稅=（贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值/征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格-贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)）×20%

買賣行為個(gè)人所得稅=（收入-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%

（核定方式）

個(gè)人所得稅=合同成交價(jià)格/征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格×核定征收率

契稅=（合同成交價(jià)格/征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格-應(yīng)交增值稅）×稅率

印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=合同成交價(jià)格/征收機(jī)關(guān)核定價(jià)格×0.05%×50%

01繼承方式例

小明的媽媽名下有一套普通住宅，過世后，小明法定繼承了該套住宅，已知該套住宅為100平方米，征收機(jī)關(guān)核定的最低計(jì)稅價(jià)格為90萬元，那么小明需要繳納多少稅費(fèi)呢？

1、稅款計(jì)算小明是法定繼承人，免征增值稅及其附加稅，不征契稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。小明需繳納印花稅。印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=900000×0.05%×50%=225元

2、稅收政策

增值稅

免稅規(guī)定：房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)，免征增值稅。政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

土地增值稅

不征稅規(guī)定

繼承方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。

政策依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕第6號(hào)）

個(gè)人所得稅

不征稅規(guī) 定房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。

政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）

契稅

應(yīng)稅規(guī)定：按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。自2019年3月1日起，將安徽省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。計(jì) 稅 依 據(jù)：房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。不 征 稅 規(guī) 定：對(duì)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

政策依據(jù)：

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕1036號(hào)）

2.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào) ）

印花稅

應(yīng)稅規(guī)定：房屋繼承應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移繳納印花稅，稅率為萬分之五。計(jì) 稅 依 據(jù)：由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。優(yōu) 惠 政 策：增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

政策依據(jù)：1.《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號(hào) ）2.《安徽省財(cái)政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財(cái)稅法〔2019〕119號(hào)）

溫馨提示     

繼承人轉(zhuǎn)讓受繼承房屋時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓繼承房屋的收入減除原被繼承人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及繼承和轉(zhuǎn)讓過程中繼承人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為繼承人的應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）

02贈(zèng)與方式

老張將一套普通住宅按100萬元贈(zèng)與孫子小張，已知該套住宅為110平方米，贈(zèng)與合同價(jià)格不低于征收機(jī)關(guān)核定的最低計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)在過戶過程中未發(fā)生除過戶稅費(fèi)外的其他費(fèi)用，那么老張和小張需要繳納多少稅費(fèi)呢？

1、稅 款 計(jì) 算捐贈(zèng)人老張和受贈(zèng)人小張為直系親屬關(guān)系，不征個(gè)人所得稅，暫免征土地增值稅，免征增值稅及其附加稅。小張需要繳納契稅和印花稅，老張需繳納印花稅。

【小張需繳納稅費(fèi)】契稅=1000000×3%=30000元印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=1000000×0.05%×50%=250元【老張需繳納稅費(fèi)】印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）=1000000×0.05%×50%=250元

2、稅收政策

增值稅

應(yīng)稅規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。將購買不足2年的住房無償轉(zhuǎn)讓的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。增值稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)  7%（市區(qū)），5%（縣鎮(zhèn)），1%（鄉(xiāng)），教育費(fèi)附加 3%，地方教育費(fèi)附加 2%。

計(jì)稅依據(jù)：取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。無價(jià)格的由征收機(jī)關(guān)按順序核定。

免稅規(guī)定：1、個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房無償轉(zhuǎn)讓的，免征增值稅。2、無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，免征增值稅。優(yōu) 惠 政 策：增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

政策依據(jù)：1.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）2.《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào) ）

土地增值稅

免稅規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的外，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。  

政策依據(jù)：1.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）2.《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕137號(hào) 

個(gè)人所得稅

應(yīng)稅規(guī)定：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

計(jì)稅依據(jù)：房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

不征稅規(guī)定：以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

政策依據(jù)：

1.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）

2.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號(hào))

3.《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)）

契稅

應(yīng)稅規(guī)定：對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。自2019年3月1日起，將安徽省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。

計(jì)稅依據(jù)：房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

政策依據(jù)：

1.《安徽省財(cái)政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整契稅適用稅率的通知》（財(cái)稅法〔2019〕120號(hào)）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）

印花稅

應(yīng)稅規(guī)定：房屋贈(zèng)與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移繳納印花稅，稅率為萬分之五。同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。

計(jì)稅依據(jù)：征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

優(yōu)惠政策：增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

政策依據(jù)：1.《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號(hào) ）2.《安徽省財(cái)政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財(cái)稅法〔2019〕119號(hào)）

溫馨提示     

1、受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

2、在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）

03買賣方式

小王將一套位于合肥市“滿五唯一”的普通住宅按80萬元賣給小李，已知該套住宅為100平方米，買賣合同價(jià)格不低于征收機(jī)關(guān)核定的最低計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)小李家庭名下無其他房產(chǎn)，且在過戶過程中未發(fā)生除過戶稅費(fèi)外的其他費(fèi)用，小王和小李需要繳納多少稅費(fèi)呢？

1、稅款計(jì)算因?yàn)榉孔訚M五唯一，免征小王的個(gè)人所得稅。購買已滿2年，免征增值稅及其附加稅。個(gè)人銷售住房暫免征土地增值稅和印花稅。因?yàn)樽》康拿娣e大于90平米，小李作為契稅的繳納者，名下沒有住房，該套房屬于首套住房，適用1.5%的稅率。契稅=800000×1.5%=12000元

2、稅收政策

增值稅

應(yīng)稅規(guī)定：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；增值稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)  7%（市區(qū)），5%（縣鎮(zhèn)），1%（鄉(xiāng)），教育費(fèi)附加 3%，地方教育費(fèi)附加 2%。

計(jì)稅依據(jù)：取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

免稅規(guī)定：個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。優(yōu) 惠 政 策：增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

政策依據(jù)：

1.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

2.《安徽省財(cái)政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財(cái)稅法〔2019〕119號(hào)）

土地增值稅

免稅規(guī)定：對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 

政策依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕137號(hào) 

個(gè)人所得稅

應(yīng)稅規(guī)定：（非核定方式）以其轉(zhuǎn)讓房屋的收入減除取得該房屋的原值以及轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率計(jì)征個(gè)人所得稅。（核定方式）納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

計(jì)稅依據(jù)：實(shí)際成交價(jià)格。如納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定應(yīng)納稅所得額。

免稅規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

政策依據(jù)：1.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部 關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字〔1999〕278號(hào))2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）

契稅

應(yīng)稅規(guī)定：自2019年3月1日起，將安徽省契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。

減稅規(guī)定：

（一）對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

計(jì)稅依據(jù)：合同成交價(jià)格-應(yīng)交增值稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào) ）

印花稅

免稅規(guī)定：對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 

政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）

溫馨提示

1、對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

2、納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

政策依據(jù)：

1.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號(hào)）

2.《中華人民共和國稅收征收管理法》

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