房產(chǎn)稅在之前一直是我們茶余飯后談資，不過很多人都是不明所以，甚至?xí)逊慨a(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅混淆，其實這一字之差往往會有很大的差異。

“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”傻傻分不清楚？

雖然“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”就差了1個字，但他們真的不是一回事，好多人其實都吧這二者混淆了！

房地產(chǎn)稅：是一個綜合性概念，它包含了針對房地產(chǎn)所征收的所有稅種，比如土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅、公司所得稅等等。

房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，在持有期間進(jìn)行征收的稅種。它是包括在房地產(chǎn)稅里面的，目前炒的沸沸揚揚的就是這個稅種。

按征稅環(huán)節(jié)梳理的房地產(chǎn)涉稅稅種：

上面的表格可以看出，房地產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)征收的所有稅目的總稱，其中覆蓋房產(chǎn)稅在內(nèi)的很多稅種。也就是說所有與房產(chǎn)相關(guān)的稅都叫房地產(chǎn)稅。

而房產(chǎn)稅只是針對房地產(chǎn)稅的一個分支，征收對象只是房產(chǎn)，所以說房產(chǎn)稅是包含在房地產(chǎn)稅之內(nèi)的。因此最近大家口中的房產(chǎn)稅只是和房產(chǎn)的持有相關(guān)的稅。

房產(chǎn)稅稅率

1、一般來講有1.2%，12%和4%，具體如下：

1. 2%為從價計征——依據(jù)房產(chǎn)計稅余值征稅（一般適用于自用類的經(jīng)營房屋）；

12%為從租計征——依據(jù)房產(chǎn)租金收入征稅（一般適用于出租類的經(jīng)營住房）；

特殊情況：稅率為4%——自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

2、計稅依據(jù)

房產(chǎn)稅分為按房產(chǎn)余值從價計征或按租金收入從租計征兩種：

1、 對經(jīng)營自用的房屋以房產(chǎn)計稅余值為計稅依據(jù)；

2、 對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù)；

注意：融資租賃的房產(chǎn)，由承租人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅；對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

3、納稅義務(wù)時間

自建的房屋——自建成之次月起繳納；

委托施工企業(yè)建房的——從辦理驗收手續(xù)次月起繳納；

購置新建商品房——自房屋交付使用次月起繳納；

購置存量房——自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納；

出租、出借房產(chǎn)——自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納；

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房——自房屋使用或交付之次月起繳納；

注意：納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

4、納稅地點

應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)所在地繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)不在同一地方的按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

5、納稅期限

房產(chǎn)稅實行按年征收，分期繳納。

6、應(yīng)納稅額

1、 依據(jù)房產(chǎn)計稅原值征稅的：全年應(yīng)納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%；

2、 依據(jù)房產(chǎn)租金收入征稅的：每次應(yīng)納房產(chǎn)稅=每次租金收入（不含稅）×12%；重點：如果某建筑宗地容積率低于0.5的，計入房產(chǎn)原值的地價=房產(chǎn)建筑面積×2×單位地價，宗地容積率是指一宗土地上的建筑物總面積與地面面積的比。

例如：某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計算可知該宗地容積率為8000/20000=0.4。因為0.4小于規(guī)定的宗地容積率。

因此，計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。

該工廠的廠房主要用于生產(chǎn)某金屬制品，該工廠為一般納稅人，該地區(qū)原值減除比例為30%，該工廠應(yīng)繳納多少房產(chǎn)稅？

綜上所述，該工廠全年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為16000萬元×（1-30%）×1.2%=134.4萬元

7、稅收優(yōu)惠（小微企業(yè)普惠性減免）

根據(jù)財政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）和重慶市財政局、國家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于落實小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（渝財稅〔2019〕12號）規(guī)定，對增值稅小規(guī)模納稅人減半征收城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、資源稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加，已依法享受上述“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可以疊加享受減半征收。此項優(yōu)惠政策期限為2019年1月1日至2021年12月31日。

某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司是小規(guī)模納稅人，2018年12月將某閑置的房產(chǎn)出租給某餐飲企業(yè)，租金為每月8000元。該公司2019年不轉(zhuǎn)為一般納稅人，2019年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=8000×12%×12=11520元。

但是由于該農(nóng)業(yè)發(fā)展公司是小規(guī)模納稅人，享受房地產(chǎn)減征收，因此最終的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=11520×50%=5760元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)之一，不僅財務(wù)核算比較復(fù)雜，而且還涉及很多的稅費核算。這就要求學(xué)者既要有扎實的理論基礎(chǔ)，又要能熟練掌握實操技能。本次課程從房地產(chǎn)會計的基礎(chǔ)知識入手，幫助學(xué)者順利進(jìn)入房地產(chǎn)會計行業(yè)?？靵韺W(xué)習(xí)吧！

房地產(chǎn)會計上崗入門班

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