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房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完成后,一般會將房產(chǎn)用于銷售,但有時出于一些原因也會將房產(chǎn)用于辦公或出租。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋如何進行財稅處理呢?
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房屋的會計核算
一次性收到房屋租金
借:銀行存款
貸:預(yù)收賬款/合同負債
繳納增值稅
(1)如果房屋所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市,需在房屋所在地預(yù)繳增值稅
借:應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅/應(yīng)交稅費—簡易計稅
貸:銀行存款
(2)如果房屋所在地與機構(gòu)所在地在同一縣市,直接就不動產(chǎn)出租進行納稅申報
借:預(yù)收賬款/合同負債
貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)/應(yīng)交稅費—簡易計稅
按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入
(1)如果房屋所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市,需在房屋所在地預(yù)繳增值稅
借:預(yù)收賬款/合同負債
貸:其他業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)/應(yīng)交稅費—簡易計稅
(2)如果房屋所在地與機構(gòu)所在地在同一縣市,直接就不動產(chǎn)出租進行納稅申報
借:預(yù)收賬款/合同負債
貸:其他業(yè)務(wù)收入
按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本
借:其他業(yè)務(wù)成本
貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房屋的稅務(wù)處理
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房),應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
【案例解析一】
2020年5月1日,萬華房地產(chǎn)公司將2016年1月取得的房屋對外出租,一次性收取兩年租金210萬元。
該房屋與萬華公司機構(gòu)所在地不在同一縣市,萬華公司對于該筆出租業(yè)務(wù)采用簡易計稅方法。
房屋所在地附加稅稅率分別為:城市維護建設(shè)稅7%,教育費附加3%,地方教育附加2%。
1.收到房屋租金
借:銀行存款 2100000
貸:預(yù)收賬款/合同負債 2100000
2.在房屋所在地預(yù)繳增值稅、增值稅附加稅
借:應(yīng)交稅費—簡易計稅 100000(2100000/(1+5%)*5%)
—應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 7000(100000*7%)
—應(yīng)交教育費附加 3000(100000*3%)
—應(yīng)交地方教育附加 2000(100000*2%)
貸:銀行存款 112000
萬華公司需在機構(gòu)所在地就此項租金收入進行增值稅納稅申報。
在房屋所在地繳納2020年5-12月房屋出租房產(chǎn)稅(未考慮2020年1-4月房產(chǎn)稅)
應(yīng)稅租金:2100000/(1+5%)/2/12*8=66.67萬元
應(yīng)繳納房產(chǎn)稅:66.67*12%=8萬元
借:應(yīng)交稅費—應(yīng)交房產(chǎn)稅 80000
貸:銀行存款 80000
3.2020年5月結(jié)轉(zhuǎn)租金收入及稅金
借:預(yù)收賬款/合同負債 87500(2100000/2/12)
貸:其他業(yè)務(wù)收入 83333.33
應(yīng)交稅費—簡易計稅 4166.67
借:稅金及附加 10500
貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 291.67
—應(yīng)交教育費附加 125
—應(yīng)交地方教育附加 83.33
—應(yīng)交房產(chǎn)稅 10000
【案例解析二】
萬華房地產(chǎn)公司是增值稅一般納稅人, 2020年5月1日將2018年1月取得的房屋對外出租,根據(jù)合同約定,一次性收取兩年租金218萬元。
該房屋與萬華公司機構(gòu)所在地在同一縣市,萬華公司對于該筆出租業(yè)務(wù)采用一般計稅方法。
房屋所在地附加稅稅率分別為:城市維護建設(shè)稅7%,教育費附加3%,地方教育附加2%。
1.收到房屋租金
借:銀行存款 2180000
貸:預(yù)收賬款/合同負債 2180000
2.確認應(yīng)交增值稅
借:預(yù)收賬款/合同負債 180000
貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 180000(2180000/(1+9%)*9%)
3.繳納2020年5-12月房屋出租房產(chǎn)稅(未考慮2020年1-4月房產(chǎn)稅)
借:應(yīng)交稅費—應(yīng)交房產(chǎn)稅 80000
貸:銀行存款 80000
4.2020年5月,結(jié)轉(zhuǎn)房屋出租收入及稅金
借:預(yù)收賬款/合同負債 83333.33
貸:其他業(yè)務(wù)收入 83333.33
借:稅金及附加 10000
貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交房產(chǎn)稅 10000
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