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房屋租賃和物業(yè)管理中的水電費涉稅處理

來源: 上海稅務 編輯:吱嗷 2024/01/23 14:42:29  字體:

第一步 區(qū)分業(yè)務情形

房屋租賃  VS  物業(yè)管理

第二步 區(qū)分處理方式

情形一 房屋租賃收取水電費

處理方式一:實際用量結算水電費

提供房屋租賃服務的納稅人,按實際用量結算水電費屬于轉售應稅貨物,按照水、電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。

增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅,收取水費按照9%計算繳納增值稅,相應取得的水、電費進項稅額可以抵扣。

增值稅小規(guī)模納稅人收取的水電費按3%或1%計算繳納增值稅,相應取得的進項不得抵扣。

處理方式二:水電全包

提供房屋租賃的納稅人,出租時采用水電全包的方式,即租金中包含水電費的,按照不動產經營租賃服務開具增值稅發(fā)票。

增值稅一般納稅人按照9%計算繳納增值稅,如出租方取得房屋的時間是在2016年4月30日之前的,則可按照簡易計稅辦法依5%的征收率計算繳納增值稅。

增值稅小規(guī)模納稅人按5%計算繳納增值稅。

情形二 物業(yè)管理服務收取水電費

處理方式一:實際用量結算水電費

水費:

根據《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規(guī)定,提供物業(yè)管理服務的納稅人,向服務接受方收取的自來水水費,以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法一般納稅人依3%、小規(guī)模納稅人依3%或1%的征收率計算繳納增值稅。相應取得的進項不得抵扣。

電費:

提供物業(yè)管理服務的納稅人,按實際用量結算電費屬于轉售應稅貨物,按照電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。

其中增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅,相應取得的電費進項稅額可以抵扣。

增值稅小規(guī)模納稅人收取的電費按3%或1%計算繳納增值稅,相應取得的進項不得抵扣。

處理方式二:水電全包

提供物業(yè)管理服務的納稅人,服務時采用水電全包的方式,即物業(yè)費中包含水電費的,按照物業(yè)管理服務開具增值稅發(fā)票。其中,增值稅一般納稅人按照6%計算繳納增值稅,相應取得的進項稅額可以抵扣。

增值稅小規(guī)模納稅人按3%或1%計算繳納增值稅,相應取得的進項稅額不得抵扣。

那企業(yè)產生的水、電費用,想要在企業(yè)所得稅稅前扣除,應該取得何種憑證?

企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出,包括成本、費用、稅金、損失和其他支出,準予在計算應納稅所得額時扣除。

企業(yè)租用(包括企業(yè)作為單一承租方租用)辦公、生產用房等資產發(fā)生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用,出租方作為應稅項目開具發(fā)票的,企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證;出租方采取分攤方式的,企業(yè)以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。(《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2018年第28號))

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