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2005年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》試題

來(lái)源: 編輯: 2007/01/31 13:37:45 字體:

  一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題l分。每題的備選項(xiàng)中,只有l(wèi)個(gè)最符合題意)

  1.從性質(zhì)上講,資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的 ( ?。┕烙?jì)值。

  A.成交價(jià)格
  B.重建成本
  C.交換價(jià)值
  D.勞動(dòng)價(jià)值

  2.資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型選擇與許多因素密切相關(guān),其中包括( ?。?。

  A.評(píng)估方法
  B.評(píng)估原則
  C.評(píng)估程序
  D.評(píng)估依據(jù)的市場(chǎng)條件

  3.甲設(shè)備作為被評(píng)估企業(yè)中的一個(gè)要素資產(chǎn),在持續(xù)使用前提下,其評(píng)估價(jià)值應(yīng)該是( ?。?。

  A.它的最佳使用價(jià)值
  B.它的正常變現(xiàn)價(jià)值
  C.它對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)價(jià)值
  D.它的快速變現(xiàn)價(jià)值

  4.資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)資產(chǎn)的基本標(biāo)準(zhǔn)之一是看其是否具有( ?。?。

  A.歷史成本
  B.歷史收益
  C.預(yù)期成本
  D.預(yù)期收益

  5.某收益性資產(chǎn),評(píng)估基準(zhǔn)日后可使用年限為30年,每年收益為20萬(wàn)元,折現(xiàn)率為10%,其評(píng)估價(jià)值最接近于( ?。?/p>

  A.178
  B.180
  C.188
  D.200

  6.某收益性資產(chǎn),效益一直良好,經(jīng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè),評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬(wàn)元,以后每年遞增l0萬(wàn)元,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,收益期為20年,該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于(  )萬(wàn)元。

  A.1400
  B.1700
  C.1800
  D.1970

  7.某被估房地產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為30年,經(jīng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員分析,評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為50萬(wàn)元,其后各年的收益將以2%的比例遞增,設(shè)定的折現(xiàn)率為l0%,該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( ?。┤f(wàn)元。

  A.555
  B.560
  C.625
  D.650

  8.被評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),預(yù)計(jì)該無(wú)形資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后未來(lái)5年每年的收益維持在120萬(wàn)元的水平,并在第五年末出售該無(wú)形資產(chǎn),經(jīng)專(zhuān)家分析認(rèn)為,該無(wú)形資產(chǎn)在第五年末的預(yù)期出售價(jià)格約為200萬(wàn)元,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,該無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于( ?。┤f(wàn)元。

  A.455
  B.580
  C.655
  D.1324

  9.在資產(chǎn)評(píng)估程序中,首先要明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng),其中包括明確( ?。?。

  A.資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型及定義
  B.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)格式
  C.資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃類(lèi)型
  D.資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的具體步驟

  10. 某被評(píng)估設(shè)備為l992年l2月購(gòu)入,賬面原值l2萬(wàn)元,評(píng)估基準(zhǔn)日為2004年12月31日。目前市場(chǎng)上無(wú)法獲得該設(shè)備相關(guān)售價(jià)信息。已知該類(lèi)設(shè)備1992年的定基物價(jià)指數(shù)為l02%,l998年的定基物價(jià)指數(shù)為116%,自1999年開(kāi)始,同類(lèi)物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升4%,若該設(shè)備的成新率為40%,不考慮其他因素,該設(shè)備的評(píng)估值最接近于( ?。┤f(wàn)元。

  A.5.34
  B.6.15
  C.6.65
  D.7.85

  11. 已知被評(píng)估設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日的主材費(fèi)為100萬(wàn)元,設(shè)備的主材費(fèi)為全部成本的85%,行業(yè)平均成本利潤(rùn)率為l0%,不考慮其他因素,則設(shè)備的重置成本最接近于( ?。┤f(wàn)元。

  A.123.53
  B.129.41
  C.135.29
  D.135.88

  12. 某被評(píng)估設(shè)備目前已不再生產(chǎn),該設(shè)備與更新后的新設(shè)備相比,在完成相同生產(chǎn)任務(wù)的前提下,多使用3名操作工人,每年多耗電100萬(wàn)度,如果每名操作工人的工資及其他費(fèi)用為每年1.8萬(wàn)元,每度電的價(jià)格為0.45元,自評(píng)估基準(zhǔn)日起該設(shè)備尚可使用8年,折現(xiàn)率為l0%,企業(yè)所得稅稅率為33%,不考慮其他因素,則該設(shè)備的功能性貶值最接近于(  )萬(wàn)元。

  A.130
  B.180
  C.310
  D.338

  13. 某被評(píng)估實(shí)驗(yàn)室設(shè)備已投入使用5年,按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),在5年內(nèi)應(yīng)正常工作14600小時(shí)。由于實(shí)驗(yàn)室利用率低,如果按一年365天計(jì)算,在過(guò)去的5年內(nèi)平均每天只工作4個(gè)小時(shí)。經(jīng)專(zhuān)家分析,若按過(guò)去5年的實(shí)際利用率預(yù)測(cè),自評(píng)估基準(zhǔn)日起該設(shè)備尚可使用l5年,若不考慮其他因素,則該設(shè)備的成新率最接近于( ?。?/p>

  A.72%
  B.75%
  C.82%
  D.86%

  14. 評(píng)估對(duì)象為一套設(shè)備,該設(shè)備與同新型設(shè)備相比,在每年產(chǎn)量相同的條件下,多耗費(fèi)材料10萬(wàn)元。同時(shí)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原因,導(dǎo)致在評(píng)估基準(zhǔn)日后該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格將下降,經(jīng)分析,由此導(dǎo)致企業(yè)每年利潤(rùn)總額減少20萬(wàn)元。若該設(shè)備尚可使用5年,折現(xiàn)率為l0%,所得稅稅率為33%,不考慮其他因素,則該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于(  )萬(wàn)元。

  A.50.8
  B.75.8
  C.76.2
  D.1l3.7

  15. 在房地產(chǎn)評(píng)估中,綜合資本化率r與土地價(jià)值L、土地資本化率 r1、建筑物價(jià)值B、建筑物資本化率r2之間的關(guān)系為( ?。?。

  

  16. 被評(píng)估非專(zhuān)利技術(shù)自評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為8年,經(jīng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員分析,評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為50萬(wàn)元,其后各年的收益將以2%的比例遞減,若折現(xiàn)率為10%,該非專(zhuān)利技術(shù)的評(píng)估值最接近于( ?。┤f(wàn)元。

  A.189
  B.25l
  C.377
  D.404

  17. 某企業(yè)年產(chǎn)塑料件產(chǎn)品l0萬(wàn)件,由于采用了一項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù),使每件產(chǎn)品的成本由原來(lái)的3元降到2.5元,同時(shí)由于該專(zhuān)利技術(shù)提高了產(chǎn)品質(zhì)量,產(chǎn)品售價(jià)(不含稅)由原來(lái)的每件l5元上升到l7元。假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后該專(zhuān)利使用權(quán)剩余使用年限為5年,產(chǎn)量不變,折現(xiàn)率為10%.企業(yè)所得稅稅率為33%,不考慮流轉(zhuǎn)稅及其他因素,則該專(zhuān)利使用權(quán)的評(píng)估值最接近于(  )萬(wàn)元。

  A.63.50
  B.69.75
  C.88.52
  D.94.78

  18. 被評(píng)估對(duì)象為一項(xiàng)專(zhuān)有技術(shù),在該項(xiàng)技術(shù)的研制過(guò)程中消耗材料21萬(wàn)元。動(dòng)力消耗40萬(wàn)元,支付科研人員工資30萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查詢(xún)證,確定科研人員創(chuàng)造性勞動(dòng)倍加系數(shù)為1.3,科研平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5,該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的投資報(bào)酬率為25%,行業(yè)基準(zhǔn)收益率為30%,如采用倍加系數(shù)法估算該項(xiàng)專(zhuān)有技術(shù)的重置成本,其重置成本最接近于(  )萬(wàn)元。

  A.120
  B.150
  C.250
  D.260

  19. 甲企業(yè)擬許可乙企業(yè)使用其商標(biāo),注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法對(duì)該商標(biāo)使用權(quán)的投資價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí),預(yù)測(cè)其未來(lái)收益的范圍應(yīng)為( ?。?。

  A.甲企業(yè)與乙企業(yè)使用該商標(biāo)全部產(chǎn)品帶來(lái)的收益
  B.乙企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)及投資收益
  C.甲企業(yè)使用被評(píng)估商標(biāo)產(chǎn)品帶來(lái)的收益
  D.乙企業(yè)使用被許可商標(biāo)產(chǎn)品帶來(lái)的收益

  20. 根據(jù)我國(guó)《著作權(quán)法》的規(guī)定,(  )屬于受版權(quán)保護(hù)的作品。

  A.時(shí)事新聞
  B.歷法、通用表格和公式
  C.法律法規(guī)
  D.地圖、示意圖

  21. 某企業(yè)發(fā)行五年期一次還本付息債券10萬(wàn)元,年利率6%,單利計(jì)息,評(píng)估基準(zhǔn)日至到期日還有3年,若以國(guó)庫(kù)券利率5%作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取3%,則該債券的評(píng)估價(jià)值最接近于( ?。┰?。

  A.93672
  B.103198
  C.111454
  D.120370

  22. 甲公司賬面有多項(xiàng)控股和非控股的長(zhǎng)期投資,評(píng)估師運(yùn)用加和法評(píng)估甲公司時(shí),其原始資料應(yīng)以( ?。?shù)據(jù)為基礎(chǔ)。

  A.甲公司報(bào)表及所有被投資的公司的報(bào)表
  B.甲公司與控股公司的合并報(bào)表
  C.甲公司與所有投資公司的合并報(bào)表
  D.甲公司與非控股公司的合并報(bào)表

  23. 甲公司委估的應(yīng)收款項(xiàng)賬面原值5000元,壞賬準(zhǔn)備500元,凈值4500元。評(píng)估時(shí)確定其回收風(fēng)險(xiǎn)損失率20%,審計(jì)機(jī)構(gòu)確定的壞賬準(zhǔn)備為800元,該應(yīng)收款項(xiàng)的評(píng)估值接近于( ?。┰?。

  A.3600
  B.3700
  C.4000
  D.4500

  24. 運(yùn)用年限法估測(cè)設(shè)備的實(shí)體性貶值率或成新率,其假設(shè)前提是( ?。?/p>

  A.設(shè)備不存在功能性貶值
  B.設(shè)備不存在經(jīng)濟(jì)性貶值
  C.設(shè)備不存在功能性貶值也不存在經(jīng)濟(jì)性貶值
  D.設(shè)備的實(shí)體性損耗與使用時(shí)間成線(xiàn)性關(guān)系

  25. 從不同口徑收益額與其評(píng)估值的價(jià)值內(nèi)涵的角度考慮,利用凈利潤(rùn)指標(biāo)作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的收益額,其資本化價(jià)值應(yīng)該是企業(yè)的( ?。﹥r(jià)值。

  A.部分股權(quán)
  B.所有者權(quán)益
  C.投資資本
  D.總資產(chǎn)

  26. 按照現(xiàn)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目管理制度規(guī)定,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)行(  )制度。

  A.立項(xiàng)和確認(rèn)
  B.立項(xiàng)和審批
  C.審批和備案
  D.核準(zhǔn)和備案

  27. 與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則相比,我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的一個(gè)突出特點(diǎn)是制定了資產(chǎn)評(píng)估 ( ?。?/p>

  A.指南
  B.指導(dǎo)意見(jiàn)
  C.具體準(zhǔn)則
  D.基本準(zhǔn)則

  28. 目前最具影響力的國(guó)際性評(píng)估專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)則是( ?。?。

  A.國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》
  B.美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)制定的《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》
  C.歐洲評(píng)估師聯(lián)合會(huì)制定的《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》
  D.英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)制定的《評(píng)估指南》

  29. 《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》認(rèn)為,資產(chǎn)評(píng)估中的“折舊”應(yīng)當(dāng)是一個(gè)與( ?。┯嘘P(guān)的概念。

  A.市場(chǎng)
  B.資產(chǎn)類(lèi)型
  C.會(huì)計(jì)原則
  D.稅收政策

  30. 被評(píng)估企業(yè)經(jīng)評(píng)估后的所有者權(quán)益100萬(wàn)元,流動(dòng)負(fù)債200萬(wàn)元,長(zhǎng)期負(fù)債100萬(wàn)元,長(zhǎng)期投資150萬(wàn)元,被評(píng)估企業(yè)的投資資本應(yīng)該是( ?。┤f(wàn)元。

  A.150
  B.200
  C.250
  D.400

  二、多項(xiàng)選擇題(共10題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

  31. 在資產(chǎn)評(píng)估中引入價(jià)值類(lèi)型理論的根本目的是(  )。

  A.為管理部門(mén)合理確認(rèn)評(píng)估結(jié)果提供指引
  B.為管理部門(mén)合理審批評(píng)估機(jī)構(gòu)提供指引
  C.為評(píng)估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估提供指引
  D.為評(píng)估人員合理確定資產(chǎn)價(jià)格提供指引
  E.為評(píng)估報(bào)告使用者恰當(dāng)使用評(píng)估結(jié)果提供指引

  32. 土地的自然特性包括( ?。┑?。

  A.稀缺性
  B.位置的固定性
  C.質(zhì)量的差異性
  D.利用的多方向性
  E.可壟斷性

  33. 從自然資源與人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度,自然資源可分為( ?。?。

  A.可再生的非耗竭性資源
  B.不可再生的非耗竭性資源
  C.生物資源
  D.土地資源
  E.不可再生的耗竭性資源

  34. 在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中,通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)鑒定環(huán)節(jié),可以解決( ?。┑葐?wèn)題。

  A.確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)是否存在
  B.鑒別無(wú)形資產(chǎn)的種類(lèi)
  C.確定評(píng)估方法
  D.確定收益水平及風(fēng)險(xiǎn)
  E.確定評(píng)估價(jià)值

  35. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用收益法對(duì)商標(biāo)權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)需重點(diǎn)收集的資料包括( ?。?。

  A.宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)商標(biāo)產(chǎn)品的影響
  B.商標(biāo)產(chǎn)品市場(chǎng)占有率
  C.商標(biāo)設(shè)計(jì)、注冊(cè)費(fèi)用
  D.商標(biāo)的使用范圍

  36. 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目標(biāo)通常是企業(yè)的( ?。﹥r(jià)值。

  A.總資產(chǎn)
  B.所有者權(quán)益
  C.長(zhǎng)期投資
  D.長(zhǎng)期債務(wù)
  E.部分股權(quán)

  37. 專(zhuān)利技術(shù)與專(zhuān)有技術(shù)相比,具有( ?。┑忍卣鳌?/p>

  A.地域性
  B.公開(kāi)性
  C.收益性
  D.明確的時(shí)間性

  38. 根據(jù)有關(guān)行業(yè)自律管理的規(guī)定。對(duì)于違反資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師,行業(yè)協(xié)會(huì)可以對(duì)其進(jìn)行( ?。┑茸月蓱徒浯胧?。

  A.警告
  B.罰款
  C.通報(bào)批評(píng)
  D.取消執(zhí)業(yè)資格

  39. 我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則體系在縱向關(guān)系上包括(  )等層次。

  A.基本準(zhǔn)則
  B.職業(yè)道德基本準(zhǔn)則
  C.具體準(zhǔn)則
  D.評(píng)估指南
  E.指導(dǎo)意見(jiàn)

  40. 《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的核心內(nèi)容包括(  )等。

  A.《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則l——市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)評(píng)估》
  B.《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2——非市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)評(píng)估》
  C.《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則3——評(píng)估報(bào)告》
  D.應(yīng)用指南l——以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估
  E.應(yīng)用指南2——以貸款為目的的評(píng)估

  三、綜合題[共4題,共50分。其中(一)題10分,(二)題l0分,(三)題12分, (四)題l8分。有計(jì)算的,要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的,應(yīng)列出公式]

 ?。ㄒ唬?/p>

  甲評(píng)估機(jī)構(gòu)于2005年1月對(duì)A公司進(jìn)行評(píng)估,A公司擁有B公司發(fā)行的非上市普通股200萬(wàn)股,每股面值1元。經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè),評(píng)估基準(zhǔn)日后該股票第一年每股收益率為5%,第二年每股收益率為8%,第三年每股收益率為l0%,從第四年起,因生產(chǎn)、銷(xiāo)售步入正軌,專(zhuān)利產(chǎn)品進(jìn)入成熟期,因此每股收益率可達(dá)l2%,而且從第六年起,B公司每年年終將把稅后利潤(rùn)的80%用于股利分配,另20%用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn),B公司凈資產(chǎn)收益率將保持在15%的水平上。如果無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,評(píng)估基準(zhǔn)日為2005年1月1日,求A公司所擁有的B公司股票的評(píng)估值。(要求:最終結(jié)果以萬(wàn)元為單位,小數(shù)點(diǎn)后保留兩位。)

 ?。ǘ?/p>

  被評(píng)估資產(chǎn)為一待開(kāi)采金屬礦的探礦權(quán)。該礦由甲勘探隊(duì)于2001年1月初開(kāi)始進(jìn)行投資勘探,2003年12月末完成了全部勘探工作,并形成了完整的資料,具備了投資開(kāi)采的條件。2004年1月甲勘探隊(duì)擬將勘探成果轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)并由乙企業(yè)進(jìn)行開(kāi)采,要求評(píng)估探礦權(quán)價(jià)值,并將評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2004年1月1日。

  評(píng)估人員調(diào)查得知,甲勘探隊(duì)在3年的勘探過(guò)程中,每年投資l00萬(wàn)元,資金均勻投入,在這三年的過(guò)程中,相應(yīng)物價(jià)指數(shù)每年遞增5%.該金屬礦可開(kāi)采量為1000萬(wàn)噸。乙企業(yè)從2004年1月開(kāi)始投資,如果每年投資500萬(wàn)元,資金均勻投入,3年后可形成年開(kāi)采礦石l00萬(wàn)噸的生產(chǎn)能力。假設(shè)該礦礦石每噸售價(jià)500元,每年獲得的利潤(rùn)總額為銷(xiāo)售收入的l5%,所得稅稅率為33%,適用折現(xiàn)率為l0%,假設(shè)除投資條件外不考慮其他因素,求該探礦權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值。

  要求:采用約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法,結(jié)果以萬(wàn)元為單位,小數(shù)點(diǎn)后保留兩位。

  (三)

  被評(píng)估企業(yè)為一擬準(zhǔn)備上市的酒店,評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年12月31日,該酒店2003年的財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)2003年利潤(rùn)表,表中補(bǔ)貼收入30萬(wàn)元為因“非典”原因國(guó)家給予的退稅收入,營(yíng)業(yè)外支出l5萬(wàn)元為防“非典”發(fā)生的專(zhuān)項(xiàng)支出。

  評(píng)估人員對(duì)該公司的情況進(jìn)行深入調(diào)查及對(duì)歷史數(shù)據(jù)分析后,對(duì)該企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)情況下的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做出如下判斷:

  1.由于非典原因,該企業(yè)2003年的實(shí)際收入僅達(dá)到企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)收入的60%;

  2.企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的50%,營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%,管理費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%;

  3.財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息支出)約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的10%,其中長(zhǎng)期負(fù)債利息占財(cái)務(wù)費(fèi)用的80%;

  4.主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5.5%;

  5.企業(yè)所得稅稅率為33%.

2003年利潤(rùn)表

項(xiàng)目
本年累計(jì)數(shù)
一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
1
1 000 000.00
減:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
3
550 000.00
主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
5
55 000.00
二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)(虧損以“-”號(hào)填列
6
395 000.00
加:其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)(虧損以“-”號(hào)填列)
7
 
減:營(yíng)業(yè)費(fèi)用
8
80 000.00
管理費(fèi)用
9
100 000.00
財(cái)務(wù)費(fèi)用
10
80 000.00
其中:利息支出
11
80 000.00
三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(虧損“-”號(hào)填列)
13
135 000.00
加:投資收益(虧損以“-”號(hào)填列)
14
 
補(bǔ)貼收入
15
300 000.00
營(yíng)業(yè)外收入
16
 
減:營(yíng)業(yè)外支出
17
150 000.00
四、利潤(rùn)總額(虧損總額以“-”號(hào)填列
18
285 000.00
減:所得稅(所得稅稅率為33%)
19
94 050.00
五、凈利潤(rùn)(凈虧損以“-”號(hào)填列)
22
190 950.00

  評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的實(shí)際情況及未來(lái)發(fā)展前景,選取了同行業(yè)5個(gè)上市公司作為參照物并經(jīng)綜合分析、計(jì)算和調(diào)整得到一組價(jià)值比率(倍數(shù))的平均數(shù)值,具體數(shù)據(jù)如下:

 ?。?)市盈率為l0;
  (2)每股市價(jià)與每股無(wú)負(fù)債凈利潤(rùn)的比率為7;
 ?。?)每股市價(jià)與每股主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的比率為3.8.

  要求:根據(jù)上述資料運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該酒店市場(chǎng)價(jià)值。(最終評(píng)估值以算術(shù)平均數(shù)為準(zhǔn),運(yùn)算中以萬(wàn)元為單位,評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù))。

 ?。ㄋ模?/p>

  被評(píng)估對(duì)象為一宗待開(kāi)發(fā)商業(yè)用地,土地面積5000平方米,該宗地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年,當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定,待估宗地的容積率為5,覆蓋率為60%.評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì),認(rèn)為待估宗地的最佳開(kāi)發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈,其中l(wèi)-2層為商場(chǎng),每層建筑面積為300O平方米,3層及3層以上為寫(xiě)字樓,每層建筑面積為l900平方米。

  評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料,經(jīng)分析、測(cè)算得到如下數(shù)據(jù)資料:

  1.將待估宗地開(kāi)發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)期為1年,投資在1年內(nèi)均勻投入;

  2.大廈建設(shè)期為2年,平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元,所需資金分兩年投人,第一年投入所需資金的60%,第二年投入所需資金的40%,各年投資均勻投入;

  3.專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%;

  4.預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租,其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元,出租率可達(dá)100%,第3至第5層(即寫(xiě)字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元,第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元,寫(xiě)字樓平均空置率約為10%;

  5.管理費(fèi)用為租金的5%,稅金為租金的l7.5%,保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用的0.1%,維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的l%,年貸款利率為5%,復(fù)利計(jì)息;

  6.開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和的25%;

  7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;

  8.每年按365天計(jì)算:

  9.本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。

  根據(jù)上述條件,試對(duì)該宗地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估(要求:評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù))。

[試題][參考答案]
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