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正保會計網(wǎng)?!督?jīng)濟法基礎(chǔ)》論壇學(xué)習(xí)小天地開通啦!此討論區(qū)意在與各位考友一同奮戰(zhàn)2011年初級會計職稱《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》科目的考試。在此,將與大家共同探討專業(yè)知識、學(xué)習(xí)方法、狀態(tài)調(diào)整等等,凡是與考試相關(guān)的東東或西西,我們盡可在此商議。同時,在這里也會緊密結(jié)合正保會計網(wǎng)校的宗旨——全心全意為各位考友服務(wù),及時為考友提供網(wǎng)校的資源。最終目的只有其一,2011年初級會計職稱《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》考試順利通過。我將與大家攜手并肩,共同奮戰(zhàn)這些時日。
初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》科目
第五章 其他相關(guān)稅收法律制度
知識點十二、土地增值稅的計稅依據(jù)
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額
1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入:包括貨幣收入、實物收入和其它收入。
2.確定增值額的扣除項目
扣除項目及其金額
銷售新房及建筑物 | 銷售舊房及建筑物 | ||
按評估價格扣除 | 按購房發(fā)票金額計算扣除 | ||
取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 包括地價款,有關(guān)費用和稅金 | (1)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用 | 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算,對于納稅人購房時繳納的契稅,凡能夠提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。 |
房地產(chǎn)開發(fā)成本 | 包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等 | (2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率 | |
房地產(chǎn)開發(fā)費用 不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除 | 財務(wù)費用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5% 【注意】 ①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除; ②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 | ||
財務(wù)費用中的利息支出,不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10% | |||
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):營業(yè)稅、城建稅、教育費附加 (2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅 (3)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金不含城市維護建設(shè)稅和教育費附加 | (3)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅 | |
財政部確定的其他扣除項目 | (1)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用 (2)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和,加計20%扣除。 |
計稅依據(jù)的特殊規(guī)定:納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅
?。?)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的
?。?)提供扣除項目金額不實的
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由的
?。?)非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認:
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
【例題·多選題】根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定,納稅人在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時,對財務(wù)費用中的借款利息支出,凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除。但下列項目中不能計入利息支出扣除的是( )。
A.金融機構(gòu)加收的罰息
B.超過貸款期限的利息部分
C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額
『正確答案』ABC
【例題·單選題】在計算土地增值稅時,對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人而言,“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括( )。
A.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加
B.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和房地產(chǎn)開發(fā)期間繳納的土地使用稅
C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和取得土地使用權(quán)繳納的契稅
『正確答案』A
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