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2012中級會計實務(wù)知識點分享：投資性房地產(chǎn)總結(jié)
《中級會計實務(wù)》——投資性房地產(chǎn)這一章內(nèi)容，在考試中一般以客觀題型進行考核，在計算分析題和綜合題中也有可能出現(xiàn)。重點是投資性房地產(chǎn)的范圍；有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出和計量；投資性房地產(chǎn)的處置。
| 序號 | 內(nèi)容 | 具體規(guī)定 | 例題解析及會計處理 | |
| 1 | 投資性房地產(chǎn)定義、特征、范圍 | 1.定義：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售?！?/td> | 【判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權(quán)，只有能夠單獨計量和出售的才能確認為投資性房地產(chǎn)。（ ） 『正確答案』√ | |
| 2.特征： 1.屬于企業(yè)的經(jīng)營活動——租金及處置記入“其他業(yè)務(wù)收入”“其他業(yè)務(wù)成本” 2.其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不同； 3.其持有目的為賺取租金或資本增值，能夠單獨計量和出售 | 具體會計分錄以下詳解 | |||
| 3.范圍： a、已出租的建筑物 b、已出租的土地使用權(quán) c、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 【提示】 下列特殊項目是否屬于投資性房地產(chǎn)： 1.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍：不屬于投資性房地產(chǎn)。 2.暫時閑置的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對外出租：屬于投資性房地產(chǎn)。 3.企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。另外，融資租入的固定資產(chǎn)再通過經(jīng)營租賃的方式轉(zhuǎn)租的，也作為本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算。 4.按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地：不屬于投資性房地產(chǎn)。 5.作為存貨的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)公司的商品房以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準備增值后出售的土地使用權(quán)：不屬于投資性房地產(chǎn)。 6.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。 | 【2009年多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用權(quán) D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物 【答案】AC | |||
| 2 | 投資性房地產(chǎn)確認 | 確認：將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件： 1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； 2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。 取得的渠道 1.外購的投資性房地產(chǎn) 外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 2.自行建造的投資性房地產(chǎn) 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 | 【2010年判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。 【答案】× | |
| 3 | 投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出 | 原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化 （一）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應(yīng)當將其資本化。 資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算 （二）費用化的后續(xù)支出 不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。 | 1.成本模式的會計處理： （1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程 借：投資性房地產(chǎn)——在建 投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn) （2）發(fā)生改擴建或裝修支出 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：銀行存款等 （3）改擴建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)——在建 | 2.公允價值模式的會計處理，再開發(fā)期間不考慮公允價值變動 （1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 （2）發(fā)生改擴建或裝修支出 借：投資性房地產(chǎn)——在建 貸：銀行存款等 （3）改擴建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn)——成本 貸：投資性房地產(chǎn)——在建 |
| 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量 | 計量模式：成本模式 公允價值模式 1.成本模式 核算要點總結(jié)： 1.設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算； 2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業(yè)務(wù)成本”科目核算。 3.應(yīng)比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計提減值準備。借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目 2.公允價值模式 核算要點： 1.同樣要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算：明細科目為“成本”、“公允價值變動”； 2.與采用成本模式計量的區(qū)別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。 3.設(shè)置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。 待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的“公允價值變動損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。 4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。 | 1.成本模式的會計處理 （1）按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)累計攤銷 （2）取得的租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 （3）經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當計提減值準備 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 【2008年多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（ ）。 A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式 B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式 C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式 D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式 『正確答案』ABD | 2.公允價值模式的會計處理， （1）投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為： 借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 貸：公允價值變動損益 公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄 （2） 取得的租金收入，會計處理為： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 （3）無減值會計處理 【2008年判斷題】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（ ） 『正確答案』× | |
| 計量模式變更 | 1.要求規(guī)定： ?。?）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。 ?。?）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。 ?。?）企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。 2.處理： 成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，要進行追溯調(diào)整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤分配——未分配利潤） | 會計處理： 借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日的公允價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額） 利潤分配——未分配利潤[（公允價值－賬面價值）×90%，或借記] 盈余公積[（公允價值－賬面價值）×10%，或借記] ?。俣ㄉ鲜鎏幚聿豢紤]所得稅的影響） | 【2011年單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的是（?。?br /> A.資本公積 B.營業(yè)外收入 C.未分配利潤 D.投資收益 『正確答案』C 『答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)該作為會計政策變更處理，公允價值與價值的差額應(yīng)計入留存收益。所以選擇C?！?/td> | |
| 4 | 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 | 1.轉(zhuǎn)換包括： （1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)； （2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨； （3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)； （4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 2.轉(zhuǎn)換日 企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面: 一是企業(yè)董事會應(yīng)當就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議 二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日；如果有董事會的正式書面決議在前，以書面文件的日期為轉(zhuǎn)換日；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。 | 圖示見附件一 | |
| 轉(zhuǎn)換之自用房產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的互相轉(zhuǎn)換 | 1.成本模式下的轉(zhuǎn)換 核算要點：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益； 對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。 | 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備） 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 | （2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 【原值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備 | |
| 2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 （1）投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨） 無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。 （2）非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)（自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)） ◆轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積——其他資本公積”科目； ◆轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。 | （1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)——成本 【公允價值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備） 公允價值變動損益 【借差】 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】 資本公積——其他資本公積【貸差】 | （2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 | ||
| 轉(zhuǎn)換之做為存貨房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的互相轉(zhuǎn)換 | 1.成本模式下的轉(zhuǎn)換 對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益，存貨，不確認減值準備。 房地產(chǎn)公司用“開發(fā)產(chǎn)品” 流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)之間的減值準備不能互相結(jié)轉(zhuǎn) | （1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)【賬面價值】 存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】 | （2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 【賬面金額】 | |
| 2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 | （1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)——成本【公允價值】 存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】 公允價值變動損益 【借差】 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】 資本公積——其他資本公積【貸差】 | （2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 | ||
| 5 | 投資性房地產(chǎn)處置 | 注意的要點： 1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來核算。 注意：投資性房地產(chǎn)不是投資，所以它的處置損益不計入“投資收益”，同時它也不是非日常經(jīng)營活動，處置損益也不可以計入營業(yè)外收支。 2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采用以公允價值模式進行后續(xù)計量的，轉(zhuǎn)換時若產(chǎn)生“資本公積――其他資本公積”，則處置時應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。 3.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額“公允價值變動損益”在處置時應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對企業(yè)其他業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的利潤有影響。 | （1）成本模式的會計處理 1.處置收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2.成本結(jié)轉(zhuǎn) 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) | （2）公允價值模式的會計處理 1.處置收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2.成本結(jié)轉(zhuǎn) 借：其他業(yè)務(wù)成本 公允價值變動損益 資本公積——其他資本公積 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 |
附件1：
作者：正保會計網(wǎng)校學員 梅子^寶媽^
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