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2012注會《稅法》知識點預(yù)習(xí)：土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍
注冊會計師考試《稅法》科目
第八章 土地增值稅法
知識點一、土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍
一、土地增值稅概念：對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。
二、土地增值稅特點：
1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)；2.征稅面比較廣；3.實行超率累進稅率；4.實行按次征收。
三、納稅義務(wù)人，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。
四、征稅范圍：
?。ㄒ唬┗菊鞫惙秶簩D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。
征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬（指土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）的變更為標(biāo)準(zhǔn)。凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)的出租），不征收。
（二）具體情況判定
1.繼承、贈予： （1）繼承不征稅。
（2）贈予：a\屬公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；
b\非公益性贈予征稅。
2.出租不征稅：不征稅3.房地產(chǎn)抵押（1）抵押期內(nèi)不征稅；
（2）抵押期滿： a\償還債務(wù)本息收回房地產(chǎn)不征稅；
b\不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征收土地增值稅。
4.房地產(chǎn)交換：單位之間換房，征稅；個人之間互換自住房免征。
5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)暫免征收；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
6.合作建房建成后自用不征稅；建成后轉(zhuǎn)讓征稅。
7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅。
8.代建房不征稅（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）：不征稅9.房地產(chǎn)重新評估不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移\無收入）：不征稅
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