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2012注冊(cè)會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》預(yù)習(xí)：建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》科目
第八章 物權(quán)法律制度
知識(shí)點(diǎn)二十、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
區(qū)分所有權(quán)的客體包括專有部分和共有部分。
專有部分要求具有以下要件：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。
共有部分包括共有部分及附屬物、共用設(shè)施等。
| 專有部分的所有權(quán) | 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分。 業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 |
| 共有部分的共有權(quán) | 業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分（如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分）享有共有的權(quán)利。 |
| 業(yè)主的共有，分為：部分共有與全體共有。 屬于全體業(yè)主共有的部分包括：建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，占有業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位?！?/td> | |
| 業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)，此項(xiàng)義務(wù)不得放棄?！?/td> | |
| 成員權(quán) | 業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)?！?/td> |
| ①一般事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。 ②對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 | |
| “業(yè)主人數(shù)”按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算；但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未實(shí)際交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。“專有部分面積”根據(jù)不同情況處理：一是按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。“建筑物總面積”則按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！?/td> |
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