學(xué)員分享：鳴謙2012年注冊(cè)稅務(wù)師（稅二）的微學(xué)習(xí)筆記

第三章 土地增值稅

　　征稅范圍

　?。ㄒ唬┮话阋?guī)定

　　（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　【應(yīng)試提示】國(guó)有。

　　（2）轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物。

　　（二）具體規(guī)定

　　【應(yīng)試提示】記憶技巧：具體規(guī)定要在一般規(guī)定的前提下進(jìn)行掌握。（1）所有權(quán)轉(zhuǎn)移（2）有償（有收入）。

　　一、收入額

　　貨幣收入與非貨幣收入。

　　外幣收入：按當(dāng)日或當(dāng)月1日匯率折算。

　　二、扣除項(xiàng)目及金額

　　◆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建新房銷售：五項(xiàng)。

　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額＝價(jià)款＋相關(guān)費(fèi)用（契稅）

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　【應(yīng)試提示】六項(xiàng)。對(duì)開(kāi)發(fā)成本的記憶要具體到每一項(xiàng)所包括的內(nèi)容。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　1.財(cái)務(wù)費(fèi)用→其中的利息支出據(jù)實(shí)或計(jì)算扣除。

　　2.管理費(fèi)用→計(jì)算扣除。

　　3.銷售費(fèi)用→計(jì)算扣除。

　　【應(yīng)試提示】在計(jì)算題中即便已知管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的數(shù)字，計(jì)算中也無(wú)用。

　　兩種情況：

　?。?）①能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?

　　②能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　?。?）①不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?

　　或：②不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　【應(yīng)試提示】（1）利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　　（2）加罰的利息不能扣除。

　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

　　（五）加計(jì)扣除＝（取得土地使用權(quán)的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%

　　◆非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建房：四項(xiàng)。

　　1.取得土地使用權(quán)的金額

　　2.開(kāi)發(fā)成本

　　3.開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。

　　◆出售舊房：三項(xiàng)。

　　【應(yīng)試提示】企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房：作為經(jīng)適房、廉租房且增值率未超過(guò)20%，免稅。

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