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學員分享：鳴謙2012年注冊稅務(wù)師（稅二）的微學習筆記
第三章 土地增值稅
征稅范圍
（一）一般規(guī)定
?。?）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
【應(yīng)試提示】國有。
?。?）轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物。
（二）具體規(guī)定
【應(yīng)試提示】記憶技巧：具體規(guī)定要在一般規(guī)定的前提下進行掌握。（1）所有權(quán)轉(zhuǎn)移（2）有償（有收入）。
一、收入額
貨幣收入與非貨幣收入。
外幣收入：按當日或當月1日匯率折算。
二、扣除項目及金額
◆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建新房銷售：五項。
?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額＝價款＋相關(guān)費用（契稅）
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本
【應(yīng)試提示】六項。對開發(fā)成本的記憶要具體到每一項所包括的內(nèi)容。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用
1.財務(wù)費用→其中的利息支出據(jù)實或計算扣除。
2.管理費用→計算扣除。
3.銷售費用→計算扣除。
【應(yīng)試提示】在計算題中即便已知管理費用和銷售費用的數(shù)字，計算中也無用。
兩種情況：
?。?）①能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出
?、谀芴峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
?。?）①不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出
或：②不能提供金融機構(gòu)的貸款證明
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
【應(yīng)試提示】（1）利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
?。?）加罰的利息不能扣除。
?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。
?。ㄎ澹┘佑嬁鄢剑ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
◆非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建房：四項。
1.取得土地使用權(quán)的金額
2.開發(fā)成本
3.開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅。
◆出售舊房：三項。
【應(yīng)試提示】企事業(yè)單位、社會團體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房：作為經(jīng)適房、廉租房且增值率未超過20%，免稅。
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