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2012注稅《稅法二》知識(shí)點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
土地增值稅的征稅對(duì)象即增值額＝應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目。
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入、②實(shí)物收入、③其他收入。
1.實(shí)物收入：按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；
2.無(wú)形資產(chǎn)收入：專門(mén)評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入；
3.外國(guó)貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算。
二、扣除項(xiàng)目及其金額（要兩看：看主體、看標(biāo)的，扣除項(xiàng)目有差異）
（一）新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容。
2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）
3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的"三稅一費(fèi)"，即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。
5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。
三、評(píng)估價(jià)格的相關(guān)規(guī)定
納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額：
?。ㄒ唬┏鍪叟f房及建筑物的；
?。ǘ╇[瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
?。ㄈ┨峁┛鄢?xiàng)目金額不實(shí)的；
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。（按照評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)）
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