2013注稅《財務(wù)與會計》預(yù)習(xí)知識點：投資性房地產(chǎn)

　　10.3.1 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

　　一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的定義

　　所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)的特征

　　1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動；

　　2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別與企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。

　　3.投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，一是成本模式，二是公允價值模式。

　　二、投資性房地產(chǎn)的范圍

　　（一）投資性房地產(chǎn)的范圍

　　1.已出租的土地使用權(quán)；

　　2.持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；

　　按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　3.已出租的建筑物。

　?。?）用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，例如：A公司把一套房子租給了B，B把該套房子轉(zhuǎn)租給C，這種情況只有A可以把出租的房子作為投資性房地產(chǎn)，B不能作為投資性房地產(chǎn)，因為B不擁有該房子的產(chǎn)權(quán)；

　?。?）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；

　　4.對于企業(yè)持有以備經(jīng)營租出的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)?？罩媒ㄖ锸侵钙髽I(yè)新購入、自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。

　　某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　?。ǘ┎粚儆谕顿Y性房地產(chǎn)的資產(chǎn)

　　1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)。

　　【要點提示】投資性房地產(chǎn)的辨認(rèn)屬于多選題選材。

　　10.3.2 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及初始計量

　　一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

　　在同時滿足下列條件時才予以確認(rèn)：

　　1.企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；

　　2.該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點

　　1.用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認(rèn)日；

　　2.持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當(dāng)局就該事項作出正式書面決議的日期作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)日；

　　3.持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準(zhǔn)。

　　二、投資性房地產(chǎn)入賬價值的確認(rèn)

　　1.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。

　　2.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成

　?。?）外購的投資性房地產(chǎn)，按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費作為其入賬價值。

　　（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)，按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。

　?。?）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來處理。

　　【要點提示】由于投資性房地產(chǎn)分離于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品，其入賬成本的確認(rèn)環(huán)節(jié)與其原屬資產(chǎn)無異，因此考生應(yīng)依據(jù)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品入賬原則來推定投資性房地產(chǎn)的入賬成本。

　　10.3.3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　一、后續(xù)計量模式的選擇

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。成本模式在滿足規(guī)定條件時可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，按會計政策變更進(jìn)行追溯調(diào)整，但公允價值模式不能轉(zhuǎn)為成本模式。

　　【要點提示】掌握后續(xù)計量模式的選用原則。

　　二、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　三、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　1.采用公允價值模式的前提條件

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

　　2.采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：

　　①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

　　②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

　　3.采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的會計處理

　?、贂嬏幚碓瓌t

　　企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊、攤銷和減值測試，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”，此損益屬于暫時損益，一旦資產(chǎn)處置就要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，形成正式損益。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

　　四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額應(yīng)調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

　　10.3.4 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

　　一、轉(zhuǎn)換條件

　　在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；

　?、谧杂猛恋厥褂脵?quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；

　　③自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　?、芡顿Y性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；

　?、莘康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

　　二、轉(zhuǎn)換日的確定

　?、偻顿Y性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期；

　　②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日；

　?、圩杂猛恋厥褂脵?quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

　?、芊康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

　　三、轉(zhuǎn)換時入賬口徑的選擇

　　1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。

　　2.以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

　　四、投資性房地產(chǎn)的處置

　　【要點提示】重點掌握投資性房地產(chǎn)處置時對損益影響額的計算，尤其是公允價值模式下“公允價值變動損益”轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)成本”的會計處理。

　?。ㄒ唬┏杀灸Ｊ较?

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將處置收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入“其他業(yè)務(wù)成本”，營業(yè)稅費列支于“營業(yè)稅金及附加”）。

　?。ǘ┕蕛r值模式下一般會計處理