注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：資本化率

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)十二、資本化率

　　資本化率又稱為還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。

　?。ㄒ唬┵Y本化率的實(shí)質(zhì)

　　1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。

　　提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章的內(nèi)容一致， 請(qǐng)大家對(duì)比學(xué)習(xí)。

　　2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。

　　3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。

　?。ǘ┣笕≠Y本化率的方法

　　1.凈收益與售價(jià)比率法（這個(gè)方法本質(zhì)上和135的例題方法接近）

　?。?）收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。

　?。?）計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。

　?。?）對(duì)所以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率。

　　注意：

　　（1）在這里，凈收益/交易價(jià)格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個(gè)假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P

　　（2）但是在教材135頁那個(gè)例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限最大為n，所以P= A×（P/A，i，n）=A/r A，從而有rA=A/P，在使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r.

　　2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

　　資本化率=安全利率（銀行中長(zhǎng)期利率）+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

　　3.各種投資收益率排序插入法

　　（三）資本化率的種類

　　1.綜合資本化率

　?。?）定義

　　將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率

　　（2）適用對(duì)象及凈收益的范圍內(nèi)涵

　　評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

　　2.建筑物資本化率

　?。?）適用對(duì)象

　　建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值

　?。?）凈收益的范圍內(nèi)涵

　　采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。

　　3.土地資本化率

　?。?）適用對(duì)象

　　土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值

　?。?）凈收益的范圍內(nèi)涵

　　采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

　　4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系

　　房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益

　　房地合一的凈收益

　?。椒康睾弦坏膬r(jià)值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）

　　土地凈收益＝土地價(jià)值（L）×土地的年收益率（r1）

　　建筑物凈收益＝建筑物價(jià)值（B）×建筑物的年收益率（r2）

　?。↙＋B）×r＝ L×r1＋B×r2

　　很容易得到：

　　

　　式中：

　　r——綜合資本化率；

　　r1——土地資本化率；

　　r2——建筑物資本化率；

　　L——土地價(jià)值；

　　B——建筑物價(jià)值

　　明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，和我們?cè)诘诙轮v收益法的基本原理時(shí)講授的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是一樣的。