注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：計算公式

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點(diǎn)十三、計算公式

　?。ㄒ唬┰u估房地合在一起的房地產(chǎn)價值

　　房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 （5－5）

　　房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用

　　房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋保險費(fèi)＋稅金

　?。ǘ﹩为?dú)評估土地的價值

　　1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租

　　土地價值＝土地凈收益/土地資本化率 （5－6）

　　土地凈收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用

　　土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金

　　2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值

　?。?）方法一（建筑物價值扣除法）

　　土地價值＝房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值 （5－7）

　　建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)

　　當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

　?。剑ńㄖ镏刂贸杀荆瓪堉担?耐用年限

　　【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

　　當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

　?。剑ńㄖ镏刂贸杀荆瓪堉担?土地使用權(quán)尚余年限

　　【注意】

　?、偕鲜鲫P(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁2－36

　?、谶@里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時候開始計算）中取短。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”。

　　非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應(yīng)該予以考慮

　　（2）方法二（建筑物收益扣除法）

　　土地價值＝（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）/土地資本化率 （5－8）

　　建筑物純收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

　?。ㄈ﹩为?dú)評估建筑物的價值

　　1.建筑物價值＝房地產(chǎn)價值－土地價值 （5－9）

　　2.建筑物價值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率 （5－10）

　　特別注意：

　　（1）這里公式（5－5）（5－6）（5－8）（5－10），計算的都是無限年限的土地價值，而實(shí)際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價值，應(yīng)該使用公式（5－2），而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限

　　（2）房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)