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第五章 房地產(chǎn)評估
知識點(diǎn)十一、資本化率
資本化率又稱為還原利率,它是決定評估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。
(一)資本化率的實(shí)質(zhì)
1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。
提示:這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章46頁的內(nèi)容一致, 請大家對比學(xué)習(xí)。
2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系
3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大,資本化率越高,在凈收益不變的情況下,房地產(chǎn)價(jià)值越低。
?。ǘ┣笕≠Y本化率的方法
1.凈收益與售價(jià)比率法(這個(gè)方法本質(zhì)上和135的例題方法接近)
(1)收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。
(2)計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法(這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率),視作資本化率。
?。?)對所有實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值,視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。
2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法
資本化率=安全利率(銀行中長期利率)+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值
3.各種投資收益率排序插入法
?。ㄈ┵Y本化率的種類
1.綜合資本化率
(1)定義
將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評估所采用的資本化率。
(2)適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵
評估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值,采用的凈收益也是房地合一的凈收益。
2.建筑物資本化率
?。?)適用對象
建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價(jià)值。
?。?)凈收益的范圍內(nèi)涵
采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。
3.土地資本化率
(1)適用對象
土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。
?。?)凈收益的范圍內(nèi)涵
采用的凈收益是土地自身的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。
4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系
房地合一的凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益
房地合一的凈收益
=房地合一的價(jià)值(L+B)×房地合一的年收益率(即綜合資本化率r)
土地凈收益=土地價(jià)值(L)×土地的年收益率(r1)
建筑物凈收益=建筑物價(jià)值(B)×建筑物的年收益率(r2)
(L+B)×r= L×r1+B×r2
很容易得到:
式中:
r——綜合資本化率;
r 1——土地資本化率;
r 2——建筑物資本化率;
L——土地價(jià)值;
B——建筑物價(jià)值
明白了以上公式的原理之后,很容易理解,所謂資本化率(還原率)就是資產(chǎn)的收益率,期望投資收益率,和我們在第二章講收益法的基本原理時(shí)講授的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是一樣的。
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