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2012注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)：計算公式
第五章 房地產(chǎn)評估
知識點十二、計算公式
?。ㄒ唬┰u估房地合在一起的房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 （5-5）
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用
房地產(chǎn)總費用=管理費+維護(hù)費+保險費+稅金
（二）單獨評估土地的價值
1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率 （5-6）
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護(hù)費+稅金
2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值
?。?）方法一（建筑物價值扣除法）
土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值 （5-7）
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)
當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額
=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限
【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。
當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額
=（建筑物重置成本-殘值）/土地使用權(quán)尚余年限
【注意】①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁2-36
?、谶@里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時候開始計算）中取短。
年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”
非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應(yīng)該予以考慮。
?。?）方法二（建筑物收益扣除法）
土地價值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/土地資本化率 （5-8）
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
?。ㄈ﹩为氃u估建筑物的價值
1.建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值 （5-9）
2.建筑物價值=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率 （5-10）
特別注意：
?。?）這里公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10），計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價值，應(yīng)該使用公式（5-2），而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。
?。?）房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費。
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