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第五章 房地產(chǎn)評估
知識點十三、市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、適用范圍
市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中,與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多,市場法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下,市場法往往難以適用:
1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn),如古建筑等;
3.很難成為交易對象的房地產(chǎn),如教堂、寺廟等;
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
二、基本思路
市場法的基本含義是:在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時,依據(jù)替代原理,將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較,通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正,得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。
三、計算公式
市場法的基本計算公式是:
P=P'×A×B×C (5-11)
式中:
P--被估房地產(chǎn)評估價值;
P′--可比交易實例價值;
A--交易情況修正系數(shù);
B--交易日期修正系數(shù);
C--房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù);
如果土地容積率、土地使用年期單獨修正,則計算公式為:
P=P'×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) (5-14)
注意:組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。
四、操作步驟
?。ㄒ唬┦占灰踪Y料
(二)可比交易案例確定
?。ㄈ┮蛩匦拚?
1.交易情況修正
?。?)需要修正的情形
?、儆刑厥饫﹃P(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易;
?、诮灰讜r有特別的動機,這以急于脫售或急于購買最為典型
?、圪I方或賣方不了解市場行情,往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
?、芷渌厥饨灰椎那樾巍H缙醵惐緫?yīng)由買方負(fù)擔(dān),卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
?、萏厥獾慕灰追绞?。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。
(2)修正系數(shù)的計算公式
交易情況修正后的正常價格
=可比實例價格×(正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù))
=P'×100/100(1±X%) (5-15)
注意:這和教材40頁的交易情況修正是一樣的。
2.交易日期修正
房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行日期修正的公式如下:
交易基準(zhǔn)日交易實例價格
=評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)×可比實例價格 (5-16)
提示:①書上例題【5-5】,說每月上漲1%,實質(zhì)上指的是每月環(huán)比價格變動指數(shù)
②交易日期修正還是看前面講過的物價指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容(教材36頁)
?、坳P(guān)注教材40頁交易日期修正的說法,物價變化"平均每月上漲1%"
3.容積率修正
容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系,需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
容積率修正可采用下式計算:
經(jīng)容積率修正后可比實例價格
=可比實例價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù))(5-17)
注意:修正系數(shù)不是容積率的比,而是容積率修正系數(shù)的比
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系數(shù)按下式計算:
式中:
K--將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù);
r--資本化率;
m--被估對象的使用年期;
n--可比實例的使用年期。
土地使用年期修正后地價=比較實例價格×K
教材41頁土地使用年期修和這里是同一個原理
5.房地產(chǎn)狀況因素修正
注意:(1)是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。
?。?)房地產(chǎn)狀況修正可以分為:區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正,都應(yīng)該采用這里給出的公式處理,不過注意教材41頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式,而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%,需要使用這里的公式做。對分母100(1±X%)
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