24周年

財(cái)稅實(shí)務(wù) 高薪就業(yè) 學(xué)歷教育
APP下載
APP下載新用戶掃碼下載
立享專屬優(yōu)惠

安卓版本:8.7.50 蘋果版本:8.7.50

開發(fā)者:北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司

應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

APP隱私政策:查看政策>

HD版本上線:點(diǎn)擊下載>

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》復(fù)習(xí):土地評(píng)估的成本法操作步驟

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯: 2012/08/10 09:53:23 字體:

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

  知識(shí)點(diǎn)十五、土地評(píng)估的成本法操作步驟(掌握)

  成本法的基本公式為:

  土地價(jià)值=待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益 (5-19)

  (一)計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用

  1.土地取得費(fèi)

  是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同,其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

  2.征用集體土地的費(fèi)用

 ?。?)征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用

  (2)這些費(fèi)用包括:

 ?、偻恋匮a(bǔ)償費(fèi):

  按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍~10倍計(jì)算;

 ?、诎仓醚a(bǔ)助費(fèi):

  Ⅰ、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口,為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍,但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi),不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍

 ?、?、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量,按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量

 ?、?、按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的,經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn),可以增加,但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和,不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

 ?、?、特殊情況下,經(jīng)國(guó)務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

 ?、鄹街锖颓嗝缪a(bǔ)償費(fèi)

  附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);

 ?、苷饔贸鞘薪紖^(qū)的菜地,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

  3.購(gòu)買和征用城市舊有土地的費(fèi)用

  購(gòu)買和征用城市舊有土地,需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等,標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

 ?。ǘ┯?jì)算土地開發(fā)費(fèi)

  土地開發(fā)費(fèi)主要包括

  1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

  各地方規(guī)定不一,有的為“三通一平”,即通路、通水、通電,平整土地;有的為“七通一平”,即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱,土地平整,應(yīng)視具體情況確定。

  2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)

  根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。

  3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

  應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)配套情況,或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。

  (三)計(jì)算投資利息

  1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時(shí)間價(jià)值,

  2.主要包括兩部分:

 ?。?)土地取得費(fèi)利息:

  以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù),計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期

  (2)土地開發(fā)費(fèi)利息:

  如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的,以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù),計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。這里應(yīng)該包含整個(gè)銷售期的。

  3.計(jì)算利息時(shí)要注意的問題:

 ?。?)不管自有資金還是借入資金,都要計(jì)算利息

 ?。?)利息的計(jì)算采用復(fù)利,而不是單利

 ?。?)關(guān)于開發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間,要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。

  ①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

 ?、谄诔跻淮涡酝度耄喝谟?jì)息

 ?、劬鶆蛲度耄河?jì)息期為開發(fā)期的一半

 ?、芊侄尉鶆蛲度耄ɡ纾旱谝荒晖度?0%,第二年投入70%):計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算,附加剩余占用期間。

 ?。ㄋ模┯?jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)

  1.投資利潤(rùn)是投資開發(fā)商投資的回報(bào)

  2.投資利潤(rùn)計(jì)算:

  利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)[下面的例5-9就是],也可以是開發(fā)后土地的地價(jià),并通過合理的利潤(rùn)率計(jì)算,計(jì)算時(shí),要注意所用的利潤(rùn)率的內(nèi)涵。

  3.稅費(fèi)

  取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用。

 ?。ㄎ澹┯?jì)算土地增值收益

  1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

  2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配。

  特別注意:2006年的教材給出了土地增值收益計(jì)算方法:前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格乘以土地增值收益率,但是近4年的教材去掉了這幾句話,但是教材例5-9仍然保持了這種算法。

回到頂部
折疊
網(wǎng)站地圖

Copyright © 2000 - galtzs.cn All Rights Reserved. 北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司 版權(quán)所有

京B2-20200959 京ICP備20012371號(hào)-7 出版物經(jīng)營(yíng)許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號(hào)