注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)：其他方法

第十章 建筑物的損耗

　　知識(shí)點(diǎn)五、其他方法

　　除上述兩種常用方法外，計(jì)算建筑物損耗還有一些其他方法，如成本法、收益法、市場(chǎng)法等方法。通常，對(duì)于可彌補(bǔ)的損耗一般采用成本法，不可彌補(bǔ)的損耗一般采用收益法、市場(chǎng)法等。

　　（一）成本法

　　成本法是通過(guò)估算建筑物恢復(fù)到原有全新功能所必需的各項(xiàng)費(fèi)用來(lái)確定建筑物的損耗的方法。計(jì)算公式為：

　　D＝C1＋C2＋C3＋C4-C5

　　式中：

　　D——建筑物損耗；

　　C1——拆除工程費(fèi)用；

　　C2——修繕工程費(fèi)用；

　　C3——恢復(fù)工程費(fèi)用；

　　C4——直接經(jīng)濟(jì)損失；

　　C5——被拆除物殘值。

　　拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等，拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用除參照相關(guān)工程預(yù)算定額進(jìn)行測(cè)算外，也可首先確定各項(xiàng)工程內(nèi)容的綜合單價(jià)水平，然后根據(jù)各項(xiàng)工程內(nèi)容的工程量進(jìn)行測(cè)算。

　　直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于房屋而言，直接經(jīng)濟(jì)損失包括房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、房屋空置的收益損失、房屋使用面積減少的損失、房屋室內(nèi)凈高降低的損失、房屋采光面積減少的損失、房屋耐久性降低的損失、鄰近房屋損壞的補(bǔ)償、施工影響的補(bǔ)償和其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

　　房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用，按照安置對(duì)象每天所需安置費(fèi)用與安置天數(shù)的乘積進(jìn)行測(cè)算。安置對(duì)象每天所需安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在詳細(xì)調(diào)查評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域生活服務(wù)消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，并參照市場(chǎng)上同類情況的安置費(fèi)用水平確定。安置天數(shù)根據(jù)修復(fù)方案的合理工期確定。

　　房屋空置的收益損失，宜采用收益法進(jìn)行測(cè)算。房屋使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的損失，宜采用收益法進(jìn)行測(cè)算。鄰近房屋損壞的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)具體情況，選用成本法、收益法、市場(chǎng)法進(jìn)行測(cè)算。施工影響的補(bǔ)償，根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或參照市場(chǎng)上類似影響的補(bǔ)償水平進(jìn)行測(cè)算。

　　被拆除物殘值可根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。

　?。ǘ┦找娣?

　　收益法是指通過(guò)估算建筑物由于損耗所引起的未來(lái)收益損失來(lái)確定建筑物損耗的方法。未來(lái)凈收益損失通常包括租金等收入減少和由于能源消耗等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加等原因所造成的凈收益損失額。其計(jì)算通常有兩種方式。

　　其一，適用于凈收益減少的情況：

　　

　　式中：D——建筑物損耗；

　　△Ai——未來(lái)第i年的凈收益損失額；

　　R——折現(xiàn)率；

　　m——凈收益損失年限。

　　其二，適用于收益年限減少的情況：

　　

　　式中：D——建筑物損耗；

　　Ai——未來(lái)第i年可獲得的正常市場(chǎng)凈收益；

　　R——折現(xiàn)率；

　　n——無(wú)損耗時(shí)的剩余使用年限；

　　m——有損耗時(shí)的剩余使用年限。

　?。ㄈ┦袌?chǎng)法

　　市場(chǎng)法分為價(jià)差法和比較法兩種，其中價(jià)差法是通過(guò)估算類似有損耗建筑物與類似的無(wú)損耗建筑物之間市場(chǎng)價(jià)值之差作為建筑損耗的一種方法；比較法是通過(guò)對(duì)建筑物與有類似損耗建筑物進(jìn)行比較，對(duì)其損耗金額進(jìn)行修正、調(diào)整來(lái)求取建筑物損耗的方法。

　　價(jià)差法的公式為：D＝D1-D2

　　式中：

　　D——建筑物損耗；

　　D1——類似的無(wú)損耗建筑物的市場(chǎng)價(jià)值；

　　D2——類似的有損耗建筑物的市場(chǎng)價(jià)值。

　　比較法的公式為：D＝P×F1×F2×F3

　　式中：

　　D——建筑物損耗；

　　P——可比實(shí)例補(bǔ)償金額；

　　F1——補(bǔ)償情況修正系數(shù)；

　　F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù)；

　　F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

　　采用比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似損耗建筑物的可比實(shí)例。

　　進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額。

　　進(jìn)行補(bǔ)償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金額。

　　進(jìn)行損耗狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例缺陷狀況下的補(bǔ)償金額調(diào)整為被評(píng)估建筑物缺陷狀況下的補(bǔ)償金額。

　　不同可比實(shí)例修正后的補(bǔ)償金額的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為比較法建筑物損耗的計(jì)算結(jié)果。