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2013注冊資產(chǎn)評估師《經(jīng)濟法》預習：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權
第四章 物權法律制度
知識點八、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權
（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的概念、特征
1.概念：指由專有部分所有權、共有權、共同管理權結合而成的一種“復合物權”。
2.特征：
| 權利的復合性 | 由三個因素復合而成 |
| 專有所有權的主導性 | 1.取得專有所有權即取得共有所有權和共同管理權； 2.專有所有權的大小決定區(qū)分所有權人共有所有權和共同管理權的大小； 3.只登記專有所有權，而共有所有權和共同管理權不需要單獨登記。 |
| 一體性 | 不可分離，在轉讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行 |
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專有所有權是指區(qū)分所有權人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。
?。?）業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
?。?）住改商：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
（三）共有所有權
1.定義：共有所有權是指業(yè)主對建筑物內房屋的專有部分以外的部分享有的共有權。——不得以放棄權利為由不履行義務。
2.共有的部分：
?。?）建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
?。?）建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
?。?）建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
?。?）建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
（5）建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。
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1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
2.業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
3.業(yè)主共同決定的事項：（制定和人事過半，財產(chǎn)三分之二）
| 1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2.制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； 3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； | 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（1/2+1/2） |
| 1.籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； 2.改建、重建建筑物及其附屬設施 | 經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意（2/3+2/3） |
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