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2013注冊資產(chǎn)評估師《經(jīng)濟法》預習:房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2013/01/08 11:46:00 字體:

第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度

  知識點四、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

 ?。ㄒ唬┏擎?zhèn)國有土地使用權出讓制度

 ?。ǘ┏擎?zhèn)國有土地使用權劃撥制度

概念 1.國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。——直接出讓
2. 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。——先征后讓 
期限  1.居住用地70年;
2.工業(yè)用地50年;
3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
5.綜合或其他用地50年?!?/td>
方式 1.土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
2.商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取招標、拍賣方式;沒有條件不能采取上述方式的,才可以采取雙方協(xié)議的方式。——相對要求
3.工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。——絕對要求 
合同 1.采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的,當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
2.建設用地使用權自登記時設立。
3.未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門有權解除合同,并可以請求違約賠償。
4.建設用地使用權人應當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準?!?/td>

  1.定義:經(jīng)縣級以上人民政府批準,在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

  【注意】不同于出讓的有償

  2.劃撥的情形:由縣級以上人民政府批準

 ?。?)國家機關用地和軍事用地;

 ?。?)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;

  (3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

 ?。?)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

 ?。ㄈ┏鞘蟹课莶疬w評估管理制度

  1.要求:國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋,并依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。

  2.價格:房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的“房地產(chǎn)市場價格”,不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。

  【注意】只是房價,不含其它

  3.評估:拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構承擔。

  4.公示:估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日,提供整體估價報告和分戶估價報告。

  5.異議處理:拆遷當事人對估價結果有異議的,自收到估價報告之日起5日內(nèi),可以向原估價機構書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估。

  6.回避:估計專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的,估價無效。

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