2013注評《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點十、市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）

　　一、適用范圍

　　市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。

　　而在下列情況下，市場法往往難以適用：

　　1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

　　2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；

　　3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；

　　4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；

　　5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

　　二、基本思路

　　市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。

　　三、計算公式

　　市場法的基本計算公式是：

　　P=P‘×A×B×C （5-11）

　　式中：

　　P——被估房地產(chǎn)評估價值；

　　P′——可比交易實例價值；

　　A——交易情況修正系數(shù)；

　　B——交易日期修正系數(shù)；

　　C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

　　P=P‘×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) （5-14）

　　注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。

　　四、操作步驟

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　　（三）因素修正

　　1.交易情況修正

　?。?）需要修正的情形

　　①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易；

　?、诮灰讜r有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型

　　③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

　　④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

　　⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

　　不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。

　?。?）修正系數(shù)的計算公式

　　

　　交易情況修正后的正常價格

　　=可比實例價格×（正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù)）

　　=P‘×100/100（1±X%） （5-15）

　　注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的。

　　2.交易日期修正

　　房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行日期修正的公式如下：

　　 

　　交易基準(zhǔn)日交易實例價格

　　=評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)×可比實例價格 （5-16）

　　3.容積率修正

　　容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

　　容積率修正可采用下式計算：

　　

　　經(jīng)容積率修正后可比實例價格

　　=可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)）（5-17）

　　注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

　　4.土地使用年期修正。

　　土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：

　　 

　　式中：

　　K——將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；

　　r——資本化率；

　　m——被估對象的使用年期；

　　n——可比實例的使用年期。

　　土地使用年期修正后地價=比較實例價格×K

　　教材41頁土地使用年期修和這里是同一個原理

　　5.房地產(chǎn)狀況因素修正

　　

　　注意：（1）是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。

　?。?）房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材41頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100（1±X%）