2013注評《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點(diǎn)九、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、適用范圍

　　收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。

　　不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評估。

　　二、基本思路

　?。ㄒ唬┦找鏋闊o限年期的房地產(chǎn)價(jià)值

　　計(jì)算公式為：

　　房地產(chǎn)價(jià)格=純凈益/資本化率 （5-1）

　　這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提：

　?。?）凈收益每年不變；

　?。?）資本化率固定；

　?。?）收益為無限年期。

　　提示：參見教材48頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。

　?。ǘ┦找鏋橛邢弈昶诘姆康禺a(chǎn)價(jià)值

　　計(jì)算公式為：

　　

　　這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r為資本化率，成立條件為：

　　（1）凈收益每年不變；

　　（2）資本化率固定且大于零；

　　（3）收益年期有限為n.

　　提示：參見教材48頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

　?。ㄈ┮陨纤悸返木唧w運(yùn)用

　　運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，首先通過總收益減總費(fèi)用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　三、凈收益

　　（一）凈收益的含義

　　1.定義（接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）

　　凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。

　　2.在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

　?。?）實(shí)際凈收益

　?、僦冈诂F(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益

　　例如：

　?、?、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；

　　ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；

　?、！⑹找鏅?quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；

　?、?、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值

　?、谟捎谑艿蕉喾N因素的影響，通常不能直接用于評估。

　?。?）客觀凈收益

　?、俸x

　　房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益

　　由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

　　②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。

　　3.凈收益的計(jì)算公式

　　凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用

　?。ǘ┛陀^總收益（接近于會計(jì)中收入的概念）

　　1.含義

　　總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。

　　2.確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問題

　?。?）求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。

　?。?）在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。

　?。?）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金，并在評估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。

　　3.在確定收益值時(shí)，可以按照以下思路進(jìn)行

　?。?）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；

　?。?）需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；

　?。?）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。

　　3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值

　　基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。

　　收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2

　　+150*1000/（1+10%）^3=346 581.52（元）

　　4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為

　　客觀收益年限＝40-2-5＝33年

　　基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154 545.15（元）

　　收益現(xiàn)值=154 545.15*[[1-1/（1+10%）^33]/10%]/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）

　　5.最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）

　?。ㄈ┛陀^總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）

　　1.定義

　　總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。

　　2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。

　　3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。

　　四、資本化率

　　資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。

　?。ㄒ唬┵Y本化率的實(shí)質(zhì)

　　1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。

　　提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章46頁的內(nèi)容一致， 請大家對比學(xué)習(xí)。

　　2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系

　　3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。

　　（二）求取資本化率的方法

　　1.凈收益與售價(jià)比率法（這個(gè)方法本質(zhì)上和135的例題方法接近）

　?。?）收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。

　?。?）計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。

　?。?）對所有實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。

　　注意：（1）在這里，凈收益/交易價(jià)格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個(gè)假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P

　　（2）但是在教材135頁那個(gè)例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限最大為n，所以P= A×（P/A，i，n）=A/rA，從而有rA=A/P，在使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r.

　　2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

　　資本化率=安全利率（銀行中長期利率）+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

　　3.各種投資收益率排序插入法

　?。ㄈ┵Y本化率的種類

　　1.綜合資本化率

　?。?）定義

　　將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評估所采用的資本化率。

　　（2）適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵

　　評估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

　　2.建筑物資本化率

　?。?）適用對象

　　建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價(jià)值。

　?。?）凈收益的范圍內(nèi)涵

　　采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。

　　3.土地資本化率

　　（1）適用對象

　　土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。

　　（2）凈收益的范圍內(nèi)涵

　　采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

　　4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系

　　房地合一的凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益

　　房地合一的凈收益

　　=房地合一的價(jià)值（L+B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）

　　土地凈收益=土地價(jià)值（L）×土地的年收益率（r1）

　　建筑物凈收益=建筑物價(jià)值（B）×建筑物的年收益率（r2）

　?。↙+B）×r= L×r1+B×r2

　　很容易得到：

　　

　　式中：

　　r——綜合資本化率；

　　r 1——土地資本化率；

　　r 2——建筑物資本化率；

　　L——土地價(jià)值；

　　B——建筑物價(jià)值

　　明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時(shí)講授的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是一樣的。

　　五、計(jì)算公式

　?。ㄒ唬┰u估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值

　　房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 （5-5）

　　房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用

　　房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

　　（二）單獨(dú)評估土地的價(jià)值

　　1.由土地收益評估土地價(jià)值——適用于空地出租

　　土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率 （5-6）

　　土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用

　　土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金

　　2.由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)值

　?。?）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）

　　土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 （5-7）

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)－年貶值額×已使用年數(shù)

　　當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

　　=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限

　　【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

　　當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

　　=（建筑物重置成本-殘值）/土地使用權(quán)尚余年限

　　【注意】①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁2-36

　　②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時(shí)候開始計(jì)算）中取短。

　　年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”

　　非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價(jià)值，不一定。如果有殘余價(jià)值，應(yīng)該予以考慮。

　　（2）方法二（建筑物收益扣除法）

　　土地價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/土地資本化率 （5-8）

　　建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

　?。ㄈ﹩为?dú)評估建筑物的價(jià)值

　　1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值 （5-9）

　　2.建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率 （5-10）