2013注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)六、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)

　　（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格

　　一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。

　　抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。

　　租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而向出租方支付的價(jià)格。

　?。ǘ﹥r(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格

　　1.市場(chǎng)交易價(jià)格

　　房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。

　　2.評(píng)估價(jià)格

　　對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。

　　房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。

　　其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。

　?。ㄈ┌捶康禺a(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格

　　1.土地價(jià)格

　　包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等（第七節(jié)講解）

　　2.建筑物價(jià)格

　　指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。

　　3.房地產(chǎn)價(jià)格

　　指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。

　　（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 （掌握）

　　房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格

　　房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：

　　單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。

　　樓面地價(jià)，又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積

　　容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率

　　容積率=建筑總面積/土地總面積

　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積

　　=（土地單價(jià)×土地總面積）/建筑總面積

　　=土地單價(jià)/容積率

　?。ㄎ澹┢渌麅r(jià)格類(lèi)型

　　公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

　　申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級(jí)以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。