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2013注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí):土地使用權(quán)

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2013/01/03 08:47:22 字體:

第五章 房地產(chǎn)評估

  知識點(diǎn)二、土地使用權(quán)

 ?。ㄒ唬┩恋厮袡?quán)的歸屬

  1.城市土地的所有權(quán)屬于國家,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的外,屬于農(nóng)民集體所有,宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

  2.國有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。

  (二)土地使用權(quán)出讓(土地使用權(quán)首次交易)

  1.土地使用權(quán)出讓含義

  指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

  2.土地使用權(quán)出讓金相關(guān)規(guī)定

  國有土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。

  土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前,因公共利益需要提前收回土地的,應(yīng)該依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予拆遷補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金。

  3.國務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限(掌握)

 ?。?)居住用地 70 年;

 ?。?)工業(yè)用地 50 年;

 ?。?)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;

 ?。?)商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;

 ?。?)綜合或者其他用地 50 年。

  4.土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定

  土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期,非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期,除因公共利益需要提前收回土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn),并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

  土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國家無償收回。

  非建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定。沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

 ?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)二次交易

  1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

  指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈與。通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限(原來規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限)。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

  2.土地使用權(quán)出租

  指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時,土地使用權(quán)不得出租。

  3.土地使用權(quán)抵押

  其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

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