2012年經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習參考資料 凈收益的求取

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　?。ㄈ┦找婺晗逕o限年且其他因素不變的公式（永續(xù)年值A(chǔ)～P）

　　實質(zhì)

　　A～P，且永續(xù)年值 n～無窮

　　公式

　　P=A/i       V=a/r

　　「例題。單選題」「2006年試題」某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12%時，假設(shè)收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應(yīng)為（?。┤f元。

　　A.14.58　　　　　　B.15.43

　　C.16.67　　　　　　D.17.32

　　「答案」C

　?。ㄋ模﹥羰找嬖谖磥淼那叭舾赡暧凶兓墓?/p>

　　條件

　　凈收益在未來的前t（含t）年有變化，在t年以后無變化為A

　　收益年限N為無限

　　報酬率大于零

　?。ㄎ澹╊A(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式

　　三 、凈收益的求取

　　1、 凈收益的求取方法分類

　　基于租賃收入測算凈收益-投資法

　　基于營業(yè)收入測算凈收益-利潤法

　　租賃收益優(yōu)先原則

　　對于既有租賃收入又有營業(yè)收入的實例，優(yōu)先通過租賃收入求取收益來估價。

　　2、基于租賃收入測算凈收益

　　凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用

　　潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入

　　其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機、投幣電話等收入

　　運營費用：維護房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其它資本或經(jīng)營的收益

　　有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失

　　運營費用與會計上的成本費用的不同之處在于，運營費用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅（四項）

　　運營費用率=運營費用/有效毛收入

　　3、 基于經(jīng)營收入測算凈收益

　　基于經(jīng)營收入的測算與基于租賃收入測算的區(qū)別

　　潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入

　　要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

　　四、報酬率的求取

　　1、報酬率的實質(zhì)

　　投資回收與投資回報的區(qū)別

　　投資回收-所投入資本的回收，是保本

　　投資回報-投入資本回收后所獲得的額外資金，及報酬或利潤

　　報酬率的實質(zhì)是=投資回報/所投入的資本

　　報酬率與風險成正相關(guān)

　　2、報酬率的求取方法

　　累加法

　　報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠率

　　市場提取法

　　搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的凈收益與價格資料求取報酬率

　　無限年期r=a/v

　　有限年期-用試算法

　　「例題1.單選題」「2005年試題」在房地產(chǎn)估價時，選取較高資本化率的原因是（　）

　　A.投資風險較大　　　　B.案例利率較低

　　C.收益較小 　　　　　 D.收益較穩(wěn)定

　　「答案」A

　　「解析」報酬率與風險成正相關(guān)

　　「例題2.單選題」「2007年試題」報酬率等于（?。⑼顿Y風險補償率、管理負擔補償率、缺乏流動性補償率之和減去投資帶來的優(yōu)惠率。

　　A.低風險報酬率　　　　 B.銀行存款利率

　　C.銀行貸款利率 　　　　D.無風險報酬率

　　「答案」D

　　「解析」報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠率

　　「例題3.多選題」「2006年試題」采用收益法估價時，導致估價結(jié)果過高的情形有（?。?。

　　A.凈收益估計過高

　　B.收益期限估計過長

　　C.運營費用估計過高

　　D.資本化率估計過低

　　E.考慮了無形收益

　　「答案」ABD

　　「解析」考慮無形收益是正確的，不會使之估價過高