經濟師考試中級房地產專業(yè)復習參考資料 房地產估價的假設開發(fā)法

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　　第四節(jié) 房地產估價的假設開發(fā)法

　　一、假設開發(fā)法概述

　　概念：是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。是成本法的倒算法。

　　未完成的房地產的價值取決于它完成后的房地產價值與未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。

　　適用范圍：適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。

　　步驟：

　?、?調查了解待開發(fā)房地產的狀況

　　⑵ 選擇最佳的開發(fā)利用方式；

　　⑶ 估算開發(fā)經營期；

　?、?預測開發(fā)完成后的房地產價值；

　　⑸ 預測開發(fā)所必要的支出及應獲得的正常利潤

　?、?進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值

　　「例題。單選題」「2005年試題」評估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用（　）。

　　A.成本法　　　　B.收益法

　　C.投資法　　　　D.假設開發(fā)法

　　「答案」D

　　「解析」具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的項目

　　二、 公式（六公式）

　　基本公式：

　　待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后的房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產的稅費

　　求生地價值公式：

　　生地價值=開發(fā)完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費

　　求毛地價值公式：

　　毛地價值=開發(fā)完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得毛地的稅費

　　求熟地價值公式：

　　熟地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得毛地的稅費

　　求在建工程價值的公式：

　　在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費

　　求舊房地產價值公式：

　　舊房地產價值=裝修改造完成后的房地產價值-裝修改造成本-管理費用―銷售費用―投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤-取得舊房地產的稅費

　　三、兩種方法

　　假設開發(fā)法的種類

　　現金流量折現法-考慮各項收支的時間，把各項折算到估價時點

　　傳統(tǒng)方法-不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，計算投資利息

　　兩種方法的三大區(qū)別

　　對公式各項的數值，傳統(tǒng)方法根據估價時點的房地產市場狀況作出，而現金流量折現法要進行預測

　　傳統(tǒng)方法不考慮各項收支發(fā)生時間的不同，可直接加減，現金流量折現法認為收支發(fā)生于不同的時點，可折現到同一時點上再加減

　　傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨列出，在現金流量折現法中這兩項都已隱含在折現的過程中，不單獨列出。

　　四、 公式中各項的求取

　　開發(fā)經營期按客觀計算，從取得被估價房地產的日期（估價時點）開始計，到預計未來開發(fā)完成后的房地產經營結束日期結束

　　開發(fā)經營期可以分為開發(fā)期和經營期

　　開發(fā)期可分為前期和建造期

　　經營期可分為銷售期和運營期

　　開發(fā)完成后價值可以通過預測求取。通常采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢。

　　扣除項目金額

　　正常利潤，不包括取得待開發(fā)房地產以前的支出及相應的利潤。 包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產的稅費

　　注意它們均是取得待開發(fā)房地產以后到開發(fā)完成還需要正常支出及應獲得的

　　應計息的項目包括

　　未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值

　　取得待開發(fā)房地產的稅費

　　開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

　　銷售稅費和開發(fā)利潤不計息

　　投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費主要是 契稅、交易手續(xù)費等

　　折現率與收益法中的報酬率的性質和求取方法相同，體現了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部