2012年經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)估價的市場法

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　　第十章 房地產(chǎn)估價方法

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價的市場法

　　一、市場法概述

　　概念：選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與被估價房地產(chǎn)進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕”还纼r房地產(chǎn)價值的方法。（比準(zhǔn)價格）

　　理論依據(jù)

　　價格形成的替代原理，即同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格

　　適用對象

　　適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項目；不適合特殊廠房、機場、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項目，以及在建工程之類可比性差的房地產(chǎn)項目

　　「例題。單選題」「2007年試題」市場法是選取一定數(shù)量的（?。┎⑺鼈兣c被估價房地產(chǎn)進行比較，然后對其成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕”还纼r房地產(chǎn)價值的方法。

　　A.買賣實例　　 　B.成交實例

　　C.交易實例 　　　D.可比實例

　　「答案」D

　　二、搜集交易實例

　　必須內(nèi)容完整、真實

　　數(shù)量上盡可能地多

　　內(nèi)容：

　　交易實例房地產(chǎn)的狀況

　　交易雙方

　　成交日期

　　成交價格

　　付款方式

　　交易情況

　　三、選取可比實例

　　可比實例選取的四方面要求：

　?、趴杀葘嵗康禺a(chǎn)應(yīng)是被估價房地產(chǎn)的類似項目

　　⑵交易類型與估價目的相同

　?、浅山蝗掌谂c估價時點盡量接近。

　　⑷成交價格是正常價格或可修正為正常價格

　　數(shù)量上3～10個為宜。

　　四、建立價格可比基礎(chǔ)

　　五、交易情況修正

　　1、 交易情況修正的內(nèi)涵

　　如果可比實例的成交價格不是正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易情況修正。

　　2、 特殊交易情況（6種情況）

　　利害關(guān)系人之間的交易

　　急于出售或急于購買

　　雙方或一方缺乏對市場行情的了解

　　雙方或一方對交易房地產(chǎn)有偏好

　　交易方式特殊

　　交易稅費非正常負擔(dān)

　　3、 交易情況修正的方法

　　百分率法

　　可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格

　　差額法

　　可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格

　　4、稅費的非正常負擔(dān)

　　正常價格=賣方實際得到的價格+應(yīng)由賣方負擔(dān)的交易稅費

　　應(yīng)由賣方負擔(dān)的交易稅費=正常價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

　　正常價格=買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的交易稅費

　　應(yīng)由買方負擔(dān)的交易稅費=正常價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的

　　「例題1.單選題」「2007年試題」某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元/平方米，買賣雙方應(yīng)繳納的交易稅費共計為成交價格的10% ，交易稅費均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場價格（?。?。

　　A.高于3000元/平方米

　　B.低于3000元/平方米

　　C.為2700元/平方米

　　D.為3300元/平方米

　　「答案」A

　　「解析」

　　交易稅費由買方繳納，意味著3000元/平方米是賣方的實得，正常價格=賣方實際得到的價格+應(yīng)由賣方負擔(dān)的交易稅費，所以本題中平常價格一定比3000元高

　　「例題2.單選題」「2006年試題」在房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的6%和2%.某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元/平方米，應(yīng)交納的稅費均由買方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（　）元/平方米。

　　A.2830.19 　B.2941.18

　　C.3061.22 　D.3191.49

　　「答案」D

　　「解析」首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買方實際支付的還是賣方實際得到的。3000元中，買方還要支付稅費，所以他實得支出的比這個多，因此3000元是賣方實際得到的。

　　正常價格=賣方實際得到的價格+應(yīng)由賣方負擔(dān)的交易稅費

　　設(shè)正常價格為X，則列方程為：X=3000+6%X　　X=3191.49

　　「例題3.單選題」「2005年試題」某套二手住房買賣，買方付給賣方1500元/平方米，該價格含應(yīng)由買方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價格為（?。┰?平方米。

　　A.1455.00 　B.1456.31

　　C.1545.00　 D.1546.39

　　「答案」B

　　「解析」由于賣方還得代買方納稅，所以1500為買方實際支付的價格

　　正常價格=買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的交易稅費

　　設(shè)正常價格為X，則列方程為：X=1500-3%X X=1456.31