2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 求取比準(zhǔn)價格

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　　六、交易日期調(diào)整

　　1、含義：將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點(diǎn)時的價格

　　變化趨勢

　　平穩(wěn)-可不進(jìn)行交易日期修正

　　上漲

　　下跌

　　方法

　　價格指數(shù)

　　房地產(chǎn)價格變動率

　　「例題。單選題」「2007年試題」在市場法估價中，因成交日期與估價時點(diǎn)不同而對成交價格進(jìn)行的處理，屬于（　）。

　　A.建立價格可比基礎(chǔ)

　　B.交易情況修正

　　C.交易日期調(diào)整

　　D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　「答案」C

　　2、價格指數(shù)

　　定基價格指數(shù)（尾首相比）

　　環(huán)比價格指數(shù)（連乘）

　　估價時點(diǎn)時的價格=可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)

　　3、房地產(chǎn)價格變動率

　　逐期變動率

　　在估價時點(diǎn)的價格=可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)

　　平均變動率

　　在估價時點(diǎn)的價格=可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）

　　「例題。單選題」「2006年試題」某宗房地產(chǎn)2006年3月的價格為3000元/平方米。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2006年4月至7月的價格指數(shù)分別為103.0，105.0，108.0，105.0（均以上個月為100），則將該價格調(diào)整到2006年7月的價格為（?。┰?平方米。

　　A.3058.3　　B.3150.0

　　C.3240.0　　D.3679.3

　　「答案」D

　　「解析」環(huán)比指數(shù)價格=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26

　　七、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　1、含義

　　將可比實例房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為估價房地產(chǎn)狀況下的價格

　　調(diào)整內(nèi)容（三內(nèi)容）

　　區(qū)位狀況調(diào)整

　　權(quán)益狀況調(diào)整

　　土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等

　　實物狀況調(diào)整

　　2、思路

　　直接對比法（兩者直接比較）

　　將可比實例房地產(chǎn)的狀況與估價對象房地產(chǎn)的狀況直接進(jìn)行比較

　　間接對比法（引入一個第三者-標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)）

　　設(shè)定一種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)相比，再進(jìn)行間接比較

　　如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行減價調(diào)整；反之，如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行加價調(diào)整。

　　具體思路：（1）確定對被估價房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。（2）判定被估價房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產(chǎn)與被估價房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。（3）將可比實例房地產(chǎn)與被估計房地產(chǎn)之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價格差異程度。（4）根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整。

　　3、方法

　　百分率法

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格

　　差額法

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整額=可比實例在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格

　　八、求取比準(zhǔn)價格

　?。ㄒ唬┍葴?zhǔn)價格的求取

　　市場法估價需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整，經(jīng)過交易狀況修正之后，就把可比實例的實際而可能是不正常的成交價格變成正常市場價格；經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，就把可比實例在其成交日期時的價格變成了在估計時點(diǎn)時的價格；經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實例的成交價格變成了被估價房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)時的價值。

　　比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　（1）交易情況修正系數(shù)：1/（1±S%）

　?。?）交易日期調(diào)整系數(shù)的修正：

　　價格指數(shù)有定基價指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。

　?、俨捎枚ɑ鶅r格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格×估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)÷成交日期時的價格指數(shù)=可比實例估價時點(diǎn)的價格

　?、诓捎铆h(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點(diǎn)時價格指數(shù)=可比實例在估價時點(diǎn)的價格

　?、鄄捎弥鹌谶f增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=可比實例在估價時點(diǎn)的價格

　?、懿捎闷趦?nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價×（1±價格變動率×期數(shù)）=可比實例在估價時點(diǎn)的價格

　?。?）房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　?。ǘ┍葴?zhǔn)價格的綜合方法

　　平均數(shù)

　　中位數(shù)

　　眾數(shù)