2012年經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 項目定價基本程序

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　?。ㄋ模┍容^定價法

　　基本原理

　　估價方法中的市場比較法

　　與競爭導(dǎo)向法的區(qū)別

　　競爭導(dǎo)向法根據(jù)競爭者的價格確定自身價格

　　比較定價法根據(jù)可比房地產(chǎn)的價格確定自身價格

　　基本思路

　　采用市場比較法原理確定項目的均價

　　根據(jù)項目內(nèi)部的差異確定分幢、分期價格

　　確定各幢號樓層和朝向差價

　　確定各層、各戶的價格

　　「例題1.單選題」「2006年試題」以經(jīng)濟學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價方法是（）。

　　A.成本加成定價法

　　B.競爭價格定價法

　　C.顧客感受定價法

　　D.價值效用定價法

　　「答案」C

　　「例題2.案例分析題」「2007年試題」某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經(jīng)測算，預(yù)計開發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元（不含土地成本），銷售稅費率為10%.在具體實施項目前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導(dǎo)項目的開發(fā)建沒和營銷活動，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂了委托代理合同。

　　根據(jù)題意回答下列問題

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，房地產(chǎn)市場價格的調(diào)研包括（）等內(nèi)容。

　　A.項目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價格

　　B.房地產(chǎn)商品需求價格彈性

　　C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)

　　D.房地產(chǎn)市場供求狀況的變化趨勢

　　「答案」ABD

　　項目若采用成本加成定價法定價，企業(yè)預(yù)期成本利潤率為25% ，則項目的最低售價不得低于（ ）元/平方米。

　　A.4000　　 B.4400 　　C.4444 　　D.4600

　　「答案」C

　　「解析」單位價格=〔房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）〕÷（1-銷售稅費率）

　　必須先換算出樓面地價，樓面地價=土地單價/容積率=2100/3=700

　　單位價格=（700+2500） ×（1+25%） ÷（1-10%）=4444

　　該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有（）等特點。

　　A.委托方協(xié)調(diào)工作量大

　　B.誰先代理成功誰取得傭金

　　C.傭金結(jié)算簡單

　　D.代理成本低

　　「答案」AB

　　「解析」分別與這 5 家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂了委托代理合同，屬于共同代理

　　該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇代理機構(gòu)時，應(yīng)依據(jù)的標準有（）。

　　A.法定代表人經(jīng)歷

　　B.營銷經(jīng)驗和業(yè)績

　　C.營銷網(wǎng)絡(luò)

　　D.代理費用

　　「答案」BCD

　　「例題3.單選題」「2006年試題」在房地產(chǎn)市場競爭較為激烈時，適宜采用（）定價。

　　A.成本加成定價法

　　B.顧客感受定價法

　　C.競爭價格定價法

　　D.舊房定價法

　　「答案」C

　　四、項目定價基本程序

　　1、確定樓棟均價2、樓層差價3、環(huán)境差價4、朝向差價

　　五、房地產(chǎn)價格策略

　?。ㄒ唬┛傮w價格策略

　　低價策略

　　高價策略

　?。ǘ┻^程定價策略

　　低開高走定價策略

　　適用于期房

　　優(yōu)點

　　低價給消費者實惠的感覺

　　上漲更容易促進成交

　　漲價形成房地產(chǎn)增值的印象，刺激購買

　　關(guān)鍵

　　起步價

　　調(diào)價頻率-吸引需求

　　調(diào)價幅度-小幅遞增，一般每次3%～5%

　　高開低走定價策略

　　適用范圍

　　高檔商品房

　　銷售處于宏觀經(jīng)濟衰退階段

　　優(yōu)點

　　高價意味著高品質(zhì)

　　先高后低，后期的消費者也會感到一定實惠