2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級房地產(chǎn)輔導(dǎo)模擬題（10）

　　經(jīng)濟(jì)師試題

　　(三)

　　某家庭購買了一套價(jià)值為40萬元的普通住宅，首付款為房價(jià)的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。

　　89.若將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為（）。

　　A．國家

　　B．政府

　　C．企業(yè)

　　D．個(gè)人

　　參考答案：D ；個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個(gè)人。本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。

　　90.在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為（ ）元。

　　A．1 667

　　B．2 006

　　C．2 034

　　D．3 067

　　參考答案：B ；向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬元），貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計(jì)算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。本題考查月還款額的計(jì)算。

　　91.如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應(yīng)為（ ）元。

　　A．5 557

　　B．6 687

　　C．6 780

　　D．10224

　　參考答案：B ；根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687（元）。

　　92.對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為（ ）。

　　A．貸款利率上調(diào)

　　B．房價(jià)下跌

　　C．房地產(chǎn)周期波動(dòng)

　　D．資本價(jià)值變化

　　參考答案：AB ；從本題看對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為：貸款利率上調(diào)、房價(jià)下跌。本題考查對家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　(四)

　　采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價(jià)值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例。該可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元／m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年8月至9月的市場價(jià)格月環(huán)比分別下降2％和5％。住宅所處樓層每高一層，價(jià)格高1％。

　　93.選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有( )。

　　A．與被估價(jià)住宅的面積相同 B．與被估價(jià)住宅的年齡相同

　　C．成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) D．成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格

　　【參考答案】CD；選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；類型吻合；估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；成交價(jià)格為正常價(jià)格。

　　94.對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括( )。

　　A．交易情況修正 B．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　C．交易日期調(diào)整 D．房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　【參考答案】ACD；并不涉及價(jià)格可比基礎(chǔ)的挑戰(zhàn)，因此排除B。

　　95.該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價(jià)格為( )元／m2。

　　A．4655．00 B．4750．00 C．4900．00 D．5000．00

　　【參考答案】A；5000×0.98×0.95=4655。

　　96.該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過樓層調(diào)整后的價(jià)格為( )元／m2。

　　A．4851．50 B．4852．95 C．5100．50 D．5151 51

　　【參考答案】B；5000/(1.01^3)=4852.95。

　　(五)

　　趙某于10月份購買一套普通商品住房自住。經(jīng)估價(jià)，該住房的市場價(jià)值為100萬元。趙某申請住房公積金貸款。其住房公積金賬戶本息余額為20000元，9月份個(gè)人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購買該住房時(shí)離法定退休年齡還有30年，預(yù)計(jì)趙某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。趙某購買住房后，分別向甲、乙兩個(gè)保險(xiǎn)公司投保該住房的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額分別為64萬元和56萬元。

　　97.趙某在法定退休年齡時(shí)住房公積金繳存總額為( )萬元。

　　A．11 B．15 C．18 D．20

　　【參考答案】D；250×2×30×12+20000=20萬。

　　98.趙某能申請的住房公積金貸款最高額度為( )萬元。

　　A．11 B．15 C．18 D．25

　　【參考答案】B；因?yàn)橼w某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。

　　99.趙某住房公積金賬戶上的資金除了用作購買自住住房外，還能用于( )。

　　A．建造自住住房 B．大修自住住房

　　C．購買房地產(chǎn)債券或股票 D．翻建自住住房

　　【參考答案】ABD；住房公積金貸款是住房管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購買、建筑、翻建、大修自住住房的住房公積金存入和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。見教材P306。

　　100.若該住房發(fā)生火災(zāi)，甲保險(xiǎn)公司賠償給趙某的賠償額度為( )萬元。

　　A．46．6 B．50．0 C．53．3 D．64．0

　　【參考答案】C；100×（64÷（56+64））=53.3。