近日，在《北京住房建設規(guī)劃（2006－2010）》中，明確提出要“探索建立經濟適用房實行''內循環(huán)''的流轉模式，即經濟適用房不得直接上市，由政府回購；加強建設、銷售、流轉全過程管理，從制度上制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。”公告一出，漣漪泛起，各界評論此起彼伏。

　　民眾擔憂經濟適用房回購

　　買房難，買經濟適用房更難，難于上青天。浩浩蕩蕩的排號大隊，長年累月的排號等待，和號販子斗智斗蛹……經歷過一切不一定有回報；好不容易排到號了，才發(fā)現(xiàn)好的戶型好的位置早已和自己無緣了；之后是辛苦的裝修過程，周圍商業(yè)圈和服務圈逐漸完善和忍耐的過程。這也是絕大多數(shù)購房者的悲慘經歷，經歷太多的辛苦，面對政府無情的回購，民眾有不理解和抵觸的態(tài)度是很正常的。

民眾為經濟適用房已經付出了太多的成本，從瘋狂排號到辛苦裝修，享受必要的升值收益是正常的

　　目前市場不贊同實行回購政策的原因是：一、以前購買經濟適用房的時候沒有回購政策、合同上也沒有約定，強行回購違法。二、這幾年房產的升值幅度不小，經濟適用房產權人也應該享有房產升值所帶來的收益（因為合同沒有約定，并且合法，也應該受法律保護）。三、如果要實行經濟適用房回購的政策，應該有個時間表并公示，讓老百姓有評選的權利。

　　對于經濟適用房北京市有明確的規(guī)定：對于五年以上的經濟適用房可以按照市場價出售，對于購房者沒有什么限制；而對于五年之內想出售的經濟適用房，只能按照不高于買價的價格出售。不管是有無年限的限制，民眾擔心的更多是政府以什么價格回購，產權人能否享受房產必要的增值收益？政府確定價格肯定按照一定區(qū)位和戶型面積等統(tǒng)一標價的方式，這對于付出很多的購房者無論如何也是不能接受的，他們更希望合理的個性收益。

　　經濟適用房能否回購

　　我們知道經濟適用房是我國進行房改過程中由政府推出的新型房產種類，是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房，是政府扶持的具有經濟性和適用性的社會保障住房。經濟性是指住房價格相對市場價而言是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房的設計及建設標準上強調使用效果，而不是降低建筑標準。

　　從經濟適用房的定位來講，是政府對民眾提供的一項社會保障性質的福利，那么在受益人群和條件限制上都有明確的規(guī)定，無論現(xiàn)在市場情況如何，政府的初衷還是為了保證中低收入階層的住房問題，因此就有了公共產品的屬性，不能也不應該完全進入市場，所以政府介入經濟適用房的流轉也是正常的。

　　經濟適用房的幾個之所以低，除了地位區(qū)段問題，相關配套設施和房屋本身的戶型，大小等問題之外，更重要的是政府在土地供應和相應稅費上的優(yōu)惠和讓度，降低了房價，那么這樣的價格其實是屬于政府和市場共同作用形成的，那么也決定了經濟適用房的半公共產品的屬性。為了保證經濟適用房的公共屬性，繼續(xù)發(fā)揮社會保障的作用，經濟適用房的流轉問題就很重要，是按照市場價格流轉還是按照政府確定的價格流轉很關鍵。鑒于經濟適用房公共產品的屬性和收益存在政府和產權人合理分配的問題，價格的確定是首要解決的問題，能否讓民眾享受必要的收益很敏感。而至于政府回購經濟適用房有沒有必要的問題還需要商榷。

擁有滿意的經濟適用房一直是民眾心中的夢想，政府的回購能否保證經濟適用房服務真正需要她的人

　　政府如何確認經濟適用房轉讓價格

　　經濟適用房隨著周圍區(qū)段的不斷發(fā)展完善，自身也在進行必要的升值，加上購房后發(fā)生的必要裝修等費用以及購房者付出的艱辛，購房者理論上應該得到應有的補償，政府也應該承認產權人對收益的擁有權。由于經濟適用房的公共產品屬性，在流轉過程中，政府的參與也是很必要的，處于謹慎的考慮政府采用回購的方式更能夠方便的對經濟適用房進行統(tǒng)一的管理。

　　從理論上說，經濟適用房的流轉可以在政府之外進行，政府所要做的就是給經濟適用房一個合理的指導價格。為了體現(xiàn)經濟適用房的社會保障性質，價格不應該完全按照市場價格進行，但是必要的收益率還是應該考慮，而事實上政府在這類微觀主體的管理上是沒有效率的，那么在價格的確定上必然不會有讓大家都滿意的結果。這就需要由第三方來介入，即房產價值評估機構，通過考慮房產本身的自然情況，綜合考慮市場必要的收益確定一個合理的價格，以此作為流轉的參考價格，政府再根據(jù)區(qū)位等因素制定整體的價格范圍，對于超出范圍的經濟適用房不予過戶。

　　筆者認為我國的經濟適用房制度還不是很健全，目前政府的相應工作還不在社會的監(jiān)督之下，如果政府采用回購的方式參與經濟適用房的流轉，民眾肯定不是很放心。鑒于國外經驗，政府對經濟適用房是采取禁售制度的，個人能住，需要遷出時，政府按一定價格收回，繼續(xù)提供給需要的人。我國目前的情況下，五年后的經濟適用房便等同于商品房是不合適的，那么政府介入似乎就有了必要，但在各項制度不是很健全的情況下，政府能夠保證回購的經濟適用房真正用于需要的人嗎？