關(guān)注九部委意見(jiàn)房貸政策 操作細(xì)則應(yīng)如何完善
從5月29日,國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》到現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)一周的時(shí)間了,各個(gè)銀行關(guān)于房貸的操作細(xì)則陸續(xù)出臺(tái),但從總體來(lái)講,都存在難以解決的問(wèn)題。
九部委《意見(jiàn)》房貸規(guī)定可操作性不大
《意見(jiàn)》規(guī)定:有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,從2006年6月1日起,個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?紤]到中低收入群眾的住房需求,對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
《意見(jiàn)》的規(guī)定是總體要求,屬于指導(dǎo)性原則,可操作性不大,具體的操作細(xì)則還有待于進(jìn)一步完善。各商業(yè)銀行可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在《意見(jiàn)》規(guī)定的基礎(chǔ)上作出相應(yīng)的調(diào)整,體現(xiàn)出充分的自主性。
各銀行房貸操作細(xì)則存在關(guān)鍵難題
各銀行出臺(tái)的操作細(xì)則在總體上比較相似。首先可以肯定的是"建筑面積超過(guò)90平方米的住房按揭首付成數(shù)最低3成";然后"用于自住且套型建筑面積90平方米以下的住房按揭首付成數(shù)最低2成";再次,對(duì)購(gòu)買兩套以上住房的個(gè)人,多數(shù)銀行將按照套數(shù)增加成數(shù)增加的原則,實(shí)行4成以上的首付規(guī)定。各個(gè)銀行對(duì)于累進(jìn)首付的規(guī)定不盡相同。
如果房貸政策真正得到了落實(shí),對(duì)于利用銀行按揭投資、投機(jī)性購(gòu)房的人是個(gè)比較大的打擊,而各銀行在鑒別購(gòu)房人所購(gòu)房產(chǎn)是否為自住住房這一關(guān)鍵性問(wèn)題上并沒(méi)有很好的辦法解決。
如果這一問(wèn)題得不到解決,利用90平米以下進(jìn)行投資、投機(jī)的購(gòu)房者將逃脫政策的調(diào)控,按照套數(shù)增加首付成數(shù)增加的操作細(xì)則也將失去意義,"用于自住且套型建筑面積90平方米以下的住房按揭首付成數(shù)最低2成"的優(yōu)惠規(guī)定也難以真正惠及大眾。
各銀行關(guān)于判斷自主性房產(chǎn)的問(wèn)題標(biāo)準(zhǔn)存在漏洞
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人日前曾表示,甄別自住房有兩個(gè)途徑:一是銀行通過(guò)央行"個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)"獲取借款人的貸款信息,只要購(gòu)房者以前曾貸款買房就可以查詢到;另一個(gè)途徑是通過(guò)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。
"在現(xiàn)有條件下,銀行只有通過(guò)個(gè)人購(gòu)房數(shù)量來(lái)判斷房屋的具體用途。購(gòu)房套數(shù)越多,首付比例越高。"一家股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說(shuō)。雖然央行籌建的個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫(kù)已收錄近100%的個(gè)人消費(fèi)信貸記錄,但數(shù)據(jù)庫(kù)籌建尚處起步階段,所以很難排除個(gè)人以假身份證購(gòu)買多套住房的可能。筆者認(rèn)為這樣的問(wèn)題存在的原因就是我國(guó)購(gòu)房制度中一個(gè)很重要的規(guī)定沒(méi)有建立,那就是關(guān)于購(gòu)房實(shí)名制的規(guī)定。購(gòu)房者可以借用別人的身份證購(gòu)買多處房產(chǎn),另外在房產(chǎn)的查實(shí)問(wèn)題上,也存在很多的問(wèn)題。
關(guān)于央行提供的第二條途徑,一位國(guó)有商業(yè)銀行人士向記者表示,自住房在甄別判斷上操作性較差。一方面,目前絕大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)主管部門與銀行還未聯(lián)網(wǎng)。另一方面,"個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)"里只能查到貸過(guò)款的購(gòu)房信息,如果購(gòu)房人采取全額付款方式購(gòu)房之后,再申請(qǐng)按揭購(gòu)買投資房,銀行則無(wú)法獲取相關(guān)信息,也就無(wú)法甄別。
從上面的分析中我們可以看出,銀行在鑒別房產(chǎn)是否為自住的關(guān)鍵性問(wèn)題上存在很多的困難,個(gè)人信息很難得到落實(shí),這極大的制約可《意見(jiàn)》關(guān)于房貸新政規(guī)定的約束性。
如何解決操作細(xì)則關(guān)鍵性難題
筆者認(rèn)為對(duì)于購(gòu)房者房產(chǎn)用途的確認(rèn)和購(gòu)房者以前的交易信息,需要稅務(wù),房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處等社區(qū)權(quán)利機(jī)構(gòu)的信息共享。具體意見(jiàn)如下,想法還不成熟,僅供參考。
首先,在購(gòu)房者申請(qǐng)房貸時(shí),銀行應(yīng)該要求購(gòu)房者出具營(yíng)業(yè)稅完稅證明,重點(diǎn)是5年或者10年之內(nèi)的房產(chǎn)交易完稅證明和稅務(wù)部門出具的房產(chǎn)交易信息的完整性證明文件,了解房產(chǎn)交易情況,來(lái)判斷購(gòu)房者購(gòu)房用途,對(duì)于有投機(jī)、投資嫌疑的銀行應(yīng)要求申請(qǐng)者提供適當(dāng)?shù)睦碛,?duì)于不能提供正當(dāng)理由的一律按照30%以上的相關(guān)規(guī)定辦理。
其次,在購(gòu)房者申請(qǐng)房貸時(shí),銀行還應(yīng)要求申請(qǐng)者出具由社區(qū)權(quán)力部門出具的住所證明和近期有無(wú)搬遷的可能的證明,并責(zé)令申請(qǐng)者在購(gòu)買房產(chǎn)后出具過(guò)戶證明和入住證明等,并記入申請(qǐng)者信用記錄,并將信息與稅務(wù)部門共享。
再次,為了防止購(gòu)房者冒用他人的身份證進(jìn)行申請(qǐng)房貸,銀行要求出具單位,社區(qū)居委會(huì)等出具的收入證明,一并稅務(wù)局出具的個(gè)人所得稅完稅證明,確認(rèn)申請(qǐng)者的還款能力等信息,加強(qiáng)信用管理。
第四,房產(chǎn)交易部門應(yīng)該加強(qiáng)和稅務(wù)部門,房產(chǎn)主管部門,銀行的信息共享,全方位鎖定購(gòu)房者的信息。
- ·國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于城市公立醫(yī)院綜合改革試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)
- ·國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)提速降費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)
- ·發(fā)改委公布階梯電價(jià)征求意見(jiàn)結(jié)果
- ·發(fā)改委:各地貫徹鼓勵(lì)引導(dǎo)民資健康發(fā)展的意見(jiàn)
- ·發(fā)改委關(guān)于推進(jìn)再制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)
- ·投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)
- ·國(guó)務(wù)院發(fā)布試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算意見(jiàn)
- ·稅務(wù)總局出口貨物退稅電子化管理辦法征求意見(jiàn)
- ·財(cái)政部:地方政府消費(fèi)券發(fā)放管理指導(dǎo)意見(jiàn)
- ·關(guān)于加快發(fā)展我國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)若干意見(jiàn)通知