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八項“硬指標”調(diào)控房地產(chǎn)市場

2006-06-08 13:54 來源:中國市場網(wǎng)   打印 | 收藏 |
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  國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(以下簡稱《意見》),在保持宏觀調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性基礎(chǔ)上,針對當前房地產(chǎn)市場的突出問題,適當加大了調(diào)節(jié)力度。與以往相比,此次出臺的有關(guān)稅收、信貸、土地政策等8項“硬指標”具有更強的強制性和操作性。

  近期經(jīng)濟適用房建設(shè)目標9月底前公布

  我們身邊到底有多少經(jīng)濟適用房可供選擇?這是許多中低收入居民的疑問。今年9月底前,包括縣城在內(nèi)的全國各級城市將向社會公布當?shù)刈》拷ㄔO(shè)規(guī)劃,其中就包括今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標。

  《意見》規(guī)定,各地要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房,編制住房建設(shè)規(guī)劃,明確“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標,并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

  90平方米以下住房須占項目總面積七成以上

  一面是眾多城市居民住房需求長期得不到滿足,另一方面卻是大戶型住房供應(yīng)比重過高。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,全國24個大中城市里,每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%。

  為了解決這一問題,《意見》規(guī)定,自今年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

  一些直轄市、計劃單列市、省會城市,因特殊情況需要調(diào)整上述比例的,必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目,應(yīng)根據(jù)上述比例進行調(diào)整。

  購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅

  目前,個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅;個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。為了進一步抑制投機和投資性購房需求,國家將對這一優(yōu)惠政策進行調(diào)整。

  《意見》規(guī)定,從今年6月1日起,對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,免征營業(yè)稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

  商品房空置3年以上不得作為貸款抵押物

  商品房空置正成為我們必須面對的問題。今年一季度,全國商品房空置面積為1.23億平方米,同比增長23.8%;其中,空置商品住宅6983萬平方米,增長19.7%。

  對于閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè),《意見》規(guī)定,商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則,從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房,商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

  此外,為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土

  地和房源,《意見》規(guī)定,對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

  個人住房貸款首付比例不得低于三成

  目前,個人房貸首付比例約在20%至30%。與此同時,一些開發(fā)商公開宣傳所謂“零首付”,而個別媒體也在大膽預(yù)測“五成按揭”。

  這回,國家給了一個明確說法:為了抑制不合理的住房需求過快增長,從而抑制房價過快上漲,從2006年6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。

  同時,考慮到中低收入群眾的住房需求,《意見》有區(qū)別地適度調(diào)整了住房消費信貸政策,對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

  居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型

  為了保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng),《意見》規(guī)定,各級城市人民政府要編制年度用地計劃,科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。

  一是要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng),其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%;二是土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

  此外,《意見》明確規(guī)定,要繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng),嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

  土地閑置2年將被收回使用權(quán)

  國土資源部專項調(diào)查表明,我國土地浪費現(xiàn)象十分嚴重。到2004年底,全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共閑置、空閑、批而未供土地395.61萬畝,相當于城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8%。

  為了加大對閑置土地的處置力度,《意見》規(guī)定,土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,依法從高征收土地閑置費,并責令限期開工、竣工;滿2年未動工開發(fā)的,無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè),但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一,且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的,按閑置土地處置。

  未建廉租住房制度的城市今年底以前必須建立

  廉租住房制度是針對住房困難的最低收入家庭實施的一種社會救助,是解決這些家庭住房困難的主要渠道。但是,目前我國廉租住房制度還不完善,有些地方甚至沒有建立這一制度。

  為加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面,《意見》規(guī)定,尚未建立廉租住房制度的城市,必須在2006年年底前建立,并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。

  《意見》同時要求各地,要落實廉租住房資金籌措渠道,城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè),各級財政也要加大支持力度。2006年年底前,各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。

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