九部委意見再思考 提高房貸首付對(duì)需求影響幾何
國務(wù)院辦公廳日前轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、中國人民銀行等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》規(guī)定,從2006年6月1日起,個(gè)人住房首付款比例不得低于30%。但考慮到中低收入群眾的住房需求,對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
提高首付的政策對(duì)住房需求究竟有多大的調(diào)節(jié)作用呢?需求結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢?下面我們一起分析一下。
一、提高個(gè)人住房首付款比例對(duì)需求總體性影響分析
“提高首付比例有利于抑制不合理的購房需求!敝袊嗣胥y行有關(guān)負(fù)責(zé)人今天以價(jià)格為100萬元的房屋為例說,若有100萬元資金,在首付20%的情況下,可以支付5套房屋的首付;若為30%,就只能滿足3.3套房屋的首付,在一定程度上減少了購房需求,而在供給結(jié)構(gòu)調(diào)整中,需求的減少有利于緩解房價(jià)上升的壓力。
一般分析認(rèn)為,提高首付比例可以壓制部分住房貸款需求,抑制個(gè)人住房貸款的增長,從總體上調(diào)節(jié)住房需求的過快增長,環(huán)節(jié)住房供需矛盾,包括總體性矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾,從而穩(wěn)定住房價(jià)格。
二、提高個(gè)人住房首付款比例對(duì)需求結(jié)構(gòu)性影響分析
為分析方便起見,我們不妨把個(gè)人住房需求大致分為三部分,即自住需求,投資需求和投機(jī)需求,其中各個(gè)需求中大致區(qū)分普通住房和非普通住房兩種。
。ㄒ唬┨岣呤赘侗壤龑(duì)于自住住房需求影響
對(duì)于個(gè)人普通住房自住需求,包括普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房,提高首付比例會(huì)影響相當(dāng)部分中下層次消費(fèi)者的購房計(jì)劃,部分需求會(huì)流向租房市場(chǎng),推動(dòng)租房價(jià)格的上漲。而對(duì)于中上層次的消費(fèi)者,提高首付影響不是很大,他們的住房需求比較剛性,在房價(jià)節(jié)節(jié)上漲的預(yù)期下,他們中一部分會(huì)選擇早點(diǎn)購房;對(duì)于另外一部分則會(huì)選擇觀望,等待九部委意見的實(shí)施效果?傮w來講,筆者認(rèn)為中上層次的消費(fèi)者對(duì)于首付比例的提高不太敏感,需求不會(huì)有大的變化。
對(duì)于個(gè)人非普通住房的自住需求,包括一些大戶型住房和高檔商品房,這部分需求也存在相當(dāng)程度的剛性,需求對(duì)首付比例的提高彈性很小,這部分購房者需求不會(huì)發(fā)生大的變化。
總體上講,提高首付對(duì)于自住需求的影響主要在于對(duì)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房需求的影響,但相比之下,自主住房需求剛性較大,需求短期內(nèi)可能存在波動(dòng),長期內(nèi)是增加的,也就是說,提高首付的政策長期內(nèi)是基本無效的。
。ǘ┨岣呤赘秾(duì)于投資住房需求的影響
提高首付比例會(huì)影響相當(dāng)部分的短線投資者,他們的資金大部分來自銀行貸款,提高首付比例對(duì)這部分需求影響較大,相當(dāng)部分投資需求會(huì)分流到租房市場(chǎng),成為真正的長線投資者;而對(duì)于另外部分長線投資者,提高首付的政策對(duì)他們來講影響不大,這部分投資者彈性比較小,他們趨向于選擇更高的長期收益,普遍對(duì)房地產(chǎn)存在價(jià)格上漲的預(yù)期,在政府普遍重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下,長期投資不會(huì)受到泡沫的影響,再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)主要受自然因素的影響,房價(jià)長期看是趨向上漲的,因此這部分投資者不會(huì)受首付提高的影響。
。ㄈ┨岣呤赘秾(duì)投機(jī)住房需求的影響
對(duì)于投機(jī)住房需求,這部分購房者主要為短線投機(jī)者,交易流動(dòng)性比較快,資金一般比較充足,提高首付的政策對(duì)其殺傷力不是很大,需求不會(huì)有太大的變化,在九部委政策實(shí)行結(jié)構(gòu)不是很明朗的情況下,這部分炒房需求不會(huì)發(fā)生大的變化。筆者認(rèn)為對(duì)于這部分需求的調(diào)節(jié)應(yīng)該采用力度較大的稅收政策。
三、首付比例政策存在的問題對(duì)需求調(diào)節(jié)作用發(fā)揮的影響
。ㄒ唬 政策自身存在問題
再看一下政策:從2006年6月1日起,個(gè)人住房首付款比例不得低于30%。但考慮到中低收入群眾的住房需求,對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
從中不難看出,90平米是個(gè)界限,但這樣的界限不是太具有操作性,炒房者或者投資者完全可以選擇90平米以下的房子進(jìn)行投機(jī)和投資活動(dòng),這樣的情況下,首付提高到30%的政策便失去了調(diào)節(jié)作用,相反90平米仍然執(zhí)行20%的政策留下了隱患,成為投機(jī)者利用的手段。
。ǘ┱邔(shí)行中存在問題
由于我國購房實(shí)名制沒有得到很好的落實(shí),銀行在確定購房者購買的房屋是自用住房還是自用以外的投資投機(jī)住房上存在很大的困難,正因?yàn)槿绱耍胄械男刨J政策總體上處于一刀切狀態(tài),而且90平米的界限也就失去了實(shí)際的意義。這樣的政策帶來的后果可能是部分投資者和投機(jī)者會(huì)轉(zhuǎn)向90平米以下的普通房源,從而造成更大的供需矛盾。
從理論上講,我們應(yīng)該考慮針對(duì)購房者不同的購房用途制定相應(yīng)的首付比例。關(guān)于這一點(diǎn),易憲容認(rèn)為,只要是居民第一套自住房,無論面積大小,都應(yīng)該實(shí)行20%的最低首付比例。對(duì)第二套房首付比例提高到40%至50%,第三套房首付比例提到50%或更高,套數(shù)越多首付比例越高,以此遏制炒房行為。
。ㄈ⿵难胄胸泿耪邎(zhí)行報(bào)告看首付比例的調(diào)控作用
央行今天公布的《2006年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出,對(duì)10大城市的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示,居民全部住房貸款平均期限為17年,平均首付比例為37%。10大城市貸款居民債務(wù)率處于正常水平,貸款購房群體支付及償債能力較強(qiáng)。這樣的政策似乎對(duì)央行首付政策的效果發(fā)揮是個(gè)不利因素。如果數(shù)據(jù)很有參考價(jià)值的話,央行首付政策將會(huì)大打折扣。
通過以上各方面的分析,筆者認(rèn)為,首付政策存在一定的缺陷,加之在實(shí)行中的鑒別困難和購房者的經(jīng)濟(jì)情況分析,首付比例的調(diào)控效果前景不是很明朗,有太多的干擾因素和不利因素?赡苷浅鲇谶@樣的考慮,九部委《意見》首付比例這一政策沒有得到很好的完善。
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