4月20日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長鄭京平在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上表示，一季度我國房地產(chǎn)投資增長速度為22.2%，同時，70個大中城市的房屋銷售價格仍然在高位上漲，同比上漲6.3%.

　　5月22日，歷經(jīng)5年沉浮的北京摩根中心土地出讓再次進(jìn)行公開招標(biāo)，首創(chuàng)集團(tuán)和廣西陽光股份組成的投標(biāo)聯(lián)合體以17.61億元中標(biāo)。潘石屹再次感嘆：“要在北京做房地產(chǎn)，最低的門檻就是一定要有10億元的現(xiàn)金”。

　　這么高的土地投資門檻，房地產(chǎn)開發(fā)商依然趨之若騖；這么高的房價，購房者的消費(fèi)需求依然不減。在中央土地與信貸兩個閘門的重拳調(diào)控之下，房地產(chǎn)投資仍然出現(xiàn)了越來越熱的趨向。

　　房地產(chǎn)是拉動固定資產(chǎn)投資過快增長的動力

　　自2001年以來，房地產(chǎn)投資占投資的比重始終保持在17%以上，且投資增速遠(yuǎn)高于全社會投資平均增速。今年1～5月，房地產(chǎn)投資更是占到全社會投資的24%以上，接近1/4.房地產(chǎn)投資的風(fēng)吹草動，都給經(jīng)濟(jì)的持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行帶來重大影響。

　　較之其他行業(yè)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長，行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，使得宏觀環(huán)境中的土地來源減少，原材料價格上漲以及煤炭、石油、電力、運(yùn)輸?shù)耐怀雒�盾，都被認(rèn)為是由房地產(chǎn)投資過熱所引發(fā)和支撐的。

　　據(jù)測算，在國民經(jīng)濟(jì)近百個行業(yè)劃分中，與房地產(chǎn)業(yè)有直接和間接聯(lián)系的就有50多個產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)不僅成為鋼材、水泥等大量上游原材料的主要消費(fèi)渠道，更是帶動了建材、化工、服務(wù)等下游行業(yè)。商品房及住宅建設(shè)項目的開工，還吸引了大量的農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力，吸引了大量資金涌進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)。

　　此外，房地產(chǎn)金融在我國金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%.

　　國家統(tǒng)計局的調(diào)查還表明，住房已占居民家庭財產(chǎn)近一半，住房貸款是我國居民最主要的負(fù)債，直接影響居民的其他消費(fèi)支出。2005年商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%.

　　盡管當(dāng)前的投資過熱不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，也體現(xiàn)在工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的市場化運(yùn)作刺激和引導(dǎo)的固定資產(chǎn)投資上，但熱因主要是政府對包括土地在內(nèi)的自然資源在產(chǎn)權(quán)和價格上的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域的暴利和工業(yè)等領(lǐng)域的過度投資，對資源和生態(tài)環(huán)境造成了巨大破壞。

　　房價上漲帶來了消費(fèi)者對房價不斷上漲的期望值，投機(jī)和投資的人更多地進(jìn)入，又進(jìn)一步造成房地產(chǎn)的供不應(yīng)求和房價的進(jìn)一步攀升。如此惡性循環(huán)，不僅帶來了水泥、鋼材等生產(chǎn)資料的價格上漲，也對普通居民居住權(quán)益的保障構(gòu)成了威脅，進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　對此，建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師謝家瑾強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場的問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會問題，更是政治問題。房地產(chǎn)的穩(wěn)定對經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展至關(guān)重要，而地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)與民眾生活帶來的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負(fù)面影響，使得政府部門不得不提高警惕。

　　社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海認(rèn)為，當(dāng)前投資已經(jīng)過熱。在造成投資過熱的3個主要原因中，除了工業(yè)投資中包括要素價格的扭曲和對環(huán)境污染的失控以及在產(chǎn)品出口和外商投資中的諸項優(yōu)惠政策，刺激了工業(yè)領(lǐng)域的過度投資外，由房地產(chǎn)引發(fā)的就占了兩個：一是地方政府和以私人經(jīng)濟(jì)為主體的房地產(chǎn)開發(fā)商在城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)過程中暴利的追逐；二是外資基于人民幣匯率變動的預(yù)期，在房地產(chǎn)特別是商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資和投機(jī)。

　　高利潤推動房地產(chǎn)投資熱

　　“許多賣出去的房子沒有人住，而大多是為了轉(zhuǎn)手賣出以賺取差價�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾表示，投機(jī)房太多就是過熱的表現(xiàn)，而高經(jīng)濟(jì)增長率、高儲蓄率、金融市場不健全等也導(dǎo)致大量資金沒有出口而涌入房地產(chǎn)市場。

　　截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%.其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7%，商業(yè)營業(yè)用房空置增長21.1%，辦公樓空置增長32.6%，商品房空置面積中非住宅空置占比增長加快。

　　曹建海認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)投資是否過熱，主要應(yīng)從房地產(chǎn)價格、投資者獲利以及居民消費(fèi)意愿三個因素考慮。當(dāng)前房地產(chǎn)資產(chǎn)價格水平已經(jīng)處于歷史最高點(diǎn)，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示出房地產(chǎn)投資已經(jīng)達(dá)到沸點(diǎn)。此外房地產(chǎn)開發(fā)獲利巨大，大量經(jīng)濟(jì)主體包括外資紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，如果算上工業(yè)土地和廠房開發(fā)，房地產(chǎn)幾乎集中了全社會40%以上的投資。同時，居民投機(jī)性購房意愿非常強(qiáng)烈，普遍對房地產(chǎn)風(fēng)險失去了判斷能力�；虺鲇谧陨砭幼】紤]，或出于買賣投機(jī)，或出于保值增值考慮，今年以來，居民儲蓄的絕大部分流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的暴利對地方政府和開發(fā)商的吸引力，導(dǎo)致地方政府通過低價征地高價拍地的強(qiáng)烈獲利動機(jī)，開發(fā)商利用自身的壟斷地位通過轉(zhuǎn)嫁土地成本和加價獲取超額利潤。此外，中央銀行對住房消費(fèi)信貸的失控以及對外匯主管部門對外國基金炒房的失控，也是推動房地產(chǎn)投資熱的主要原因。

　　作為地方經(jīng)濟(jì)“支柱行業(yè)”的房地產(chǎn)，對拉動經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于且快于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比例日趨升高，其對GDP直接、間接的貢獻(xiàn)率達(dá)1/3.一些學(xué)者“房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1個百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5～2個百分點(diǎn)”的說法，也為地方政府發(fā)展房地產(chǎn)提供了“有力”的支撐。

　　在急于提高GDP政績的地方政府看來，房地產(chǎn)業(yè)不光帶動地方GDP高速增長，更重要的是，給地方政府創(chuàng)造了一個巨大的新財源。房地產(chǎn)業(yè)可以帶來大量的稅收，增加固定資產(chǎn)投資，而且地方政府還可以通過賣地增加收入。地方政府收入中的25%～35%來自土地銷售、房地產(chǎn)稅費(fèi)以及其他渠道的房地產(chǎn)業(yè)利潤。

　　也正是有了高利益的驅(qū)動，在一些地區(qū)，房地產(chǎn)成為地方政府創(chuàng)收的支柱產(chǎn)業(yè)，也使其對這一行業(yè)產(chǎn)生了過度的依賴。

　　雖然今年“兩會”提出，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式是地方政府今后的一項主要職能�！暗�‘兩會’的效應(yīng)要到下半年才能體現(xiàn)，因此，地方政府紛紛抓住這最后的一點(diǎn)時間，抓住這‘最后一次搶錢’的機(jī)會，紛紛出讓土地，以換取地方財政收入的增加和政府政績的提升�！被⒔茏稍兊膹堃�說，正是由于地方政府看好房地產(chǎn)開發(fā)投資的乘數(shù)效應(yīng)，才引發(fā)了此輪投資沖動。

　　土地出讓金是地方政府預(yù)算外最主要的收入來源。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2004年全國主要大城市的平均綜合地價為1198元/平方米，而全國與房地產(chǎn)的收入總計有562.63億元。

　　盡管今年第一季度房地產(chǎn)投資增速低于平均投資增速，但實際上房地產(chǎn)投資中很大一部分是地產(chǎn)投資，而土地投資在經(jīng)歷了去年的沉寂后，今年出現(xiàn)了回升勢頭。

　　“如此高的收入怎能不讓地方政府產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)的沖動。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶對此也很無奈。

　　而現(xiàn)行各類商業(yè)用地的土地出讓競價方式——向上競地價，誰地價出得高給誰，使得近兩年來，全國房地產(chǎn)投資占全部投資的比重已經(jīng)高達(dá)18%以上，一些地方房地產(chǎn)投資占其總投資的比重高達(dá)50%以上。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商為了支付高地價，不得不向銀行借貸，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)依然沒能改變，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。

　　雖然2004年國內(nèi)信貸在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調(diào)控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預(yù)付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費(fèi)信貸。

　　“現(xiàn)在根本不用房地產(chǎn)商申請要求銀行貸款，而是一有風(fēng)吹草動，各商業(yè)銀行就競相主動提供資金，并開出一系列優(yōu)惠條件�！蹦成虡I(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)人員說。

　　在存貸差仍是銀行主要贏利渠道的情況下，銀行爭食房地產(chǎn)信貸蛋糕也就不足為奇了。對于銀行來說，并沒有更多的出路，房地產(chǎn)信貸不進(jìn)則退，國退則洋進(jìn)，畢竟還有龐大的國際游資瞄著房地產(chǎn)市場。

　　根據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，今年1～3月，房地產(chǎn)業(yè)實際使用外資金額14.79億美元，同比增長47.67%，占服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域吸收外商實際投資金額的51.49%.也就是說，僅一季度，全國就有超過一半即7.3億多美元的服務(wù)業(yè)外商投資涌向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　外資金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的投資熱情絲毫沒有因為宏觀調(diào)控措施而有所降低。相反，外資基金的大量涌入，對房價的攀升產(chǎn)生了推波助瀾的作用。

　　目前全球的房地產(chǎn)市場都處于高峰發(fā)展階段，包括美國、澳洲、歐洲在內(nèi)的許多地區(qū)房地產(chǎn)投資幾乎都在增長。而國外房地產(chǎn)投資資金在美國的投資回報不會超過5%，在新加坡的投資回報不會超過10%，但在中國，投資回報每年都超過15%.

　　“對外資來說，尋求高回報的天性必然導(dǎo)致資金無孔不入地套利，在不同的國家之間重點(diǎn)選擇中國，在中國的不同地區(qū)之間選擇重點(diǎn)地區(qū)和城市，如北京和上海�！北本┛萍即髮W(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院趙曉教授分析認(rèn)為。

　　給地產(chǎn)降溫是投資調(diào)控的重點(diǎn)

　　房地產(chǎn)作為拉動投資過熱的重要支撐力量，給房地產(chǎn)投資“降溫”成為投資調(diào)控的重要舉措。

　　僅在投資調(diào)控方面，自1998年以來就出臺了近10項政策：

　　1998年，下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》；

　　2003年，下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》；

　　2004年，相繼出臺了一系列調(diào)控政策和措施，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資項目的通知》、《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》；

　　2005年，以《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》為代表的“國八條”調(diào)控措施出臺；

　　2006年，為從嚴(yán)控制新開工項目，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關(guān)于對2006年新開工項目開展自查工作的通知》……

　　然而一系列宏觀調(diào)控政策的相繼出臺后，房地產(chǎn)投資增速非但沒有降落反而增加，房地產(chǎn)供求依然存在矛盾，宏觀調(diào)控作用難以顯現(xiàn)，也與地方政府和銀行對房地產(chǎn)的推動以及開發(fā)商對銀行的依賴不無關(guān)系。

　　對于地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)熱，國家發(fā)改委宏觀院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任王小廣始終不同意把房地產(chǎn)作為支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從來都應(yīng)處于被動地位，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)進(jìn)步帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展�！胺康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，而不是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施�！蓖跣�廣說。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對當(dāng)期GDP的增加有貢獻(xiàn)，但是同時產(chǎn)生了巨大的“擠出效應(yīng)”。王小廣指出了房地產(chǎn)的“兩宗罪”：房地產(chǎn)價格居高不下，迫使居民壓縮其它方面的消費(fèi)，進(jìn)行大量儲蓄以進(jìn)行住房投資；由于經(jīng)營房地產(chǎn)可以賺取暴利，大量的資金和人才向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜，許多在其他行業(yè)經(jīng)營多年的企業(yè)也紛紛將巨額資金投向房地產(chǎn)，導(dǎo)致其它行業(yè)的投資有所萎縮。

　　此前的調(diào)控措施多是政府試圖用行政調(diào)控來代替宏觀調(diào)控，用降低貨幣流動性的辦法來減少貨幣供應(yīng)，但受利益主體的牽制，多只“看得見的手”抵消了行政調(diào)控的威力；在整個行政調(diào)控里面中央政府行使大權(quán)；由于房價跟地方政府的利益緊密聯(lián)系在一起，與其政績和“小金庫”聯(lián)系在一起；各個部門在制定政策時也都有自身的考量——央行要對資產(chǎn)的泡沫負(fù)責(zé)，建設(shè)部要調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)，國土資源部要嚴(yán)把土地閘門……“各唱各的調(diào)，各吹各的號，沒有統(tǒng)一的政策著力點(diǎn)，因而也就難以發(fā)揮其效力�！壁w曉說。

　　在房價上漲較快的地方，伴隨著商品房結(jié)構(gòu)的不合理，中低價位、中小戶型房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求。鄭京平代表統(tǒng)計局發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國完成經(jīng)濟(jì)適用房投資僅為62億元，增長2.6%，同期完成商品住宅投資高達(dá)1888億元，增長23.1%.

　　以北京市為例，今年1～3月，北京市商品住宅價格同比上漲14.8%，主要是受結(jié)構(gòu)性因素影響。高檔商品住宅成交價格增幅較大，拉高了同期房價上漲的幅度。據(jù)市城建研究中心對今年和去年1～3月均有銷售的279個商品住宅項目的跟蹤統(tǒng)計，均價在10000元/平方米以上的高價位商品住宅項目54個，其中，均價漲幅在15%以上的項目24個，占44.2%；均價在8000～10000元/平方米的中高價位商品住宅項目41個，其中，均價漲幅在15%以上的項目11個，占27.5%.

　　針對住房結(jié)構(gòu)不合理，盡管國務(wù)院2005年曾出臺了房地產(chǎn)調(diào)控“國八條”，今年5月又出臺了“國六條”及其實施細(xì)則，但在《新青年。權(quán)衡》雜志主辦的“2006年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控論壇”上，茅于軾公開表示對新“國六條”信心不大。他認(rèn)為，改變房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)很難，因為市場需求才是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的決定性因素。房價同樣是需求決定的，而不是供給決定的，所以政府打壓房價困難重重；提高信息透明度，在實踐中很難操作。

　　對此，茅于軾建議，對房地產(chǎn)投資進(jìn)行調(diào)控，有兩條有效的辦法，一是糾正收入分配的過大差距，二是改善金融市場，使大家手里的錢有其他投資渠道，而不是都集中到房地產(chǎn)業(yè)。

　　湯敏對“國六條”提出的進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的舉措表示贊同：“去年調(diào)控房地產(chǎn)在方向上有問題，只控制供給，沒控制需求，造成價格更高。這次提高首付率是從需求的角度控制。要把價格壓下來，只能增加供給，減少需求，這次方向是對的，關(guān)鍵就看力度”。

　　此外，銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)以滿足民生為主；對外資的進(jìn)入要進(jìn)行控制，房地產(chǎn)不能作為外資直接投資產(chǎn)品；地方政府官員的政績考核與事后問責(zé)制一定要落實。

　　我國鋼鐵業(yè)2002年的投資增長達(dá)到60%，2003年達(dá)到30%.結(jié)果在2005年出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩，價格下跌，利潤下降。因為市場需求不可能持續(xù)在30%的增長幅度。

　　過熱時期的高需求會導(dǎo)致很多的錯誤判斷，導(dǎo)致很多的錯誤預(yù)期。使企業(yè)產(chǎn)生一些盲目投資，形成下一階段的過剩生產(chǎn)。

　　貿(mào)流通企業(yè)和金融、廣告、會展等其他服務(wù)類企業(yè)，加快發(fā)展先進(jìn)城市業(yè)態(tài)，新街口在更高層次上規(guī)劃和引導(dǎo)，河西新區(qū)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的國際商務(wù)中心區(qū)和購物中心區(qū)等。