房地產(chǎn)業(yè)整個行業(yè)鏈到底涉及了多少稅費(fèi)，不是一個普通人可以說清的，就是一個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的專業(yè)人士也很難說清楚，整個行業(yè)中的稅費(fèi)僅從稅而言就多不勝數(shù)。近日，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會輪值主席、華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就物業(yè)稅改革的問題發(fā)表了自己的看法。
任志強(qiáng)認(rèn)為，納稅是每個公民和企業(yè)的義務(wù)。但物業(yè)稅稅目繁多，房地產(chǎn)開發(fā)中僅從消費(fèi)者取得房屋所有權(quán)之前算起，其支付的費(fèi)用中約有20％的部分轉(zhuǎn)換成了各種稅收。項目重復(fù)納稅及稅基不合理，確實到了應(yīng)進(jìn)行改革的地步了。
地租占商品房價格40％
中國的房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)中地租是一個非稅收科目的重要稅賦之一。任志強(qiáng)將政府所收取的地租分為貨幣地租與實物地租兩類。
貨幣地租包括：土地出讓金、大市政配套費(fèi)、四源費(fèi)、防洪費(fèi)、集資費(fèi)或由實物轉(zhuǎn)化的費(fèi)用等各種各地名目不同的建設(shè)收費(fèi)；實物地租包括：按政府文件規(guī)定由開發(fā)企業(yè)強(qiáng)制性要求配套建設(shè)并無償或低于成本價格上交給政府或政府下屬行政管理部門的實物。有規(guī)劃條件中的強(qiáng)制性要求，有政府立法或文件規(guī)定必須建設(shè)和上繳的條件等等。如北京按千人指標(biāo)確定的各種配套設(shè)施（含教育與商業(yè)等），如人防法、抗震法、綠化法等所規(guī)定的設(shè)施，如居委會、社區(qū)活動站、物業(yè)管理用房等，又如調(diào)壓站、變電室、模塊局、公交車站等各種設(shè)施，也包括各種市政管線的建設(shè)。這些建設(shè)費(fèi)用全部攤?cè)敕课莩杀局�，由消費(fèi)者承擔(dān)并不歸消費(fèi)者所有。
在任志強(qiáng)看來，消費(fèi)者既無產(chǎn)權(quán)、又無收益權(quán)的這些上交物業(yè)或建筑，都是政府因土地使用的建筑行為而產(chǎn)生的歸政府的公共產(chǎn)品的收益，或由政府轉(zhuǎn)移給相關(guān)管理部門或企業(yè)的收益，都應(yīng)該被認(rèn)定為是實物地租。另外，取得城市建設(shè)用地的成本中還包括了征地、拆遷、勞動力安置、菜田或農(nóng)田開發(fā)基金、地上及地下物拆遷補(bǔ)償?shù)雀鞣N費(fèi)用，其中部分費(fèi)用也是實物地租的一部分。
任志強(qiáng)認(rèn)為，實行土地有償出讓制度之后，政府只是在原來收取了大量貨幣地租與實物地租的基礎(chǔ)上增加了另外的用以明確在一段年限內(nèi)業(yè)主擁有土地使用權(quán)的地租，將沒有實行土地有償出讓制度之前收取的建筑稅固定資產(chǎn)投資方向稅等，轉(zhuǎn)換成了部分土地出讓金。這些地租的總量在房價中占有極大的比例，其中貨幣地租約占房價的20％，實物地租（不含征地、拆遷等費(fèi)用）約占房價的20％。稅和地租大約占房價的60％。
稅制改革應(yīng)免除重復(fù)計稅
任志強(qiáng)認(rèn)為，憲法規(guī)定土地歸國家所有，因此任何企業(yè)和個人使用國家所有的土地都應(yīng)理所當(dāng)然的繳納地租，但中國的法律上并沒有規(guī)定向政府繳納的地租要上稅。而實際上，地租作為房價中的重要稅基組成，在重復(fù)不斷的征收著營業(yè)稅、營業(yè)稅附加和契稅等相關(guān)稅收。
土地出讓金是可以明確從房價中剝離的貨幣地租部分�，F(xiàn)行法規(guī)中采取一次性收取40至70年的土地使用費(fèi)用，其本身就提高了初次建設(shè)與購買的門檻，而且，地租中還包括了消費(fèi)者提前支付地租的利息部分。任志強(qiáng)以70年的利率貼現(xiàn)計算，實際出讓金的水平是名義出讓金的37．4倍以上的價格，他認(rèn)為這種方式本身不合理。同時出讓金成為土地價格和房屋價格中的一部分，轉(zhuǎn)換成計稅基數(shù)，當(dāng)土地進(jìn)行一次交易時出讓金作為基數(shù)將繳納5．5％的營業(yè)稅和4％的契約稅，當(dāng)房屋建成銷售時出讓金再次作為基數(shù)再行繳納5．5％的營業(yè)稅和相應(yīng)的契稅，實際利用地租所收取的稅收就成為額外的地租。
在任志強(qiáng)看來，對開發(fā)商而言，地租是一種代收代繳的支付關(guān)系，但卻必須在承擔(dān)代收代繳義務(wù)的同時為這種義務(wù)繳納營業(yè)稅和契稅；消費(fèi)者在向政府支付地租的同時也同樣為繳納地租的行為承擔(dān)營業(yè)稅和契稅，這種做法不盡合理。除營業(yè)稅和契稅之外，土地出讓金在房產(chǎn)稅中起到基數(shù)擴(kuò)大的作用。稅收制度改革，應(yīng)首先解決代收代繳或解決向政府繳納地租的重復(fù)性收稅問題。
任志強(qiáng)建議，在工業(yè)生產(chǎn)中有增值稅的抵扣政策，在房地產(chǎn)交易中，也應(yīng)該將向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除，不管是土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易，政府所收取的出讓金都不應(yīng)作為納稅的基數(shù)。任志強(qiáng)提出，由于在實施土地出讓金貨幣地租之后，政府應(yīng)收取的土地價值實際已被提前收取了。在土地出讓后必須兩年之內(nèi)動工的配套政策之下，并不會產(chǎn)生因土地本身而形成的過高升值，而只會因市場和開發(fā)商能力產(chǎn)生房價升值。即不是因為土地價值的提高而創(chuàng)造了土地上的產(chǎn)出提高，相反是因為土地上的產(chǎn)出價值的提高拉動了土地價值的提高。因此產(chǎn)品收益的提高所形成的土地的價格是因使用土地的人所創(chuàng)造的，而并非土地本身所創(chuàng)造。因政府投入而形成的土地周邊效率的提升因素，政府在地租評估中已將其作為評估基礎(chǔ)而收費(fèi)了。這樣，土地增值稅只能是對最能挖掘產(chǎn)品價值行為的一種打擊，而不利于對經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品價值而提升土地利用價值的激勵。尤其是招、拍、掛的土地出讓中，市場資源公開和競爭配置的過程中，已回避了因協(xié)議出讓國有土地資源被低估的可能，如果過去的土地增值稅是為彌補(bǔ)政府首次出讓時的漏洞，那么土地出讓制度改變之后，政府再收取經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品而帶來收益增加的稅收就沒有道理了。另外，土地增值稅的收取會使城市的建設(shè)者滿足于生產(chǎn)一般產(chǎn)品，無法提高產(chǎn)品的質(zhì)量，不利于創(chuàng)造城市的生活環(huán)境的改善與進(jìn)步。
應(yīng)按比例減免個人所得稅
任志強(qiáng)概括分析，中國的分配制度經(jīng)歷過實物配給、實物分配、計劃分配、貨幣與實物結(jié)合分配至完全貨幣化分配的過程。目前尚未形成完全的貨幣化分配。1998年之前在住房分配上基本延續(xù)了憲法中所明確的由國家決定居民的積累與消費(fèi)的政策，但調(diào)節(jié)個人收入貧富差別的個人所得稅卻經(jīng)兩次調(diào)整在房屋貨幣化分配之前就出臺了。在終止實物分配，住房貨幣化政策出臺時，住房補(bǔ)貼作為貨幣化收入的這部分基數(shù)并未列入個稅征收基數(shù)內(nèi)。但在整個住房貨幣化分配的過程中，只有在政府或國家機(jī)關(guān)中供職的城鎮(zhèn)居民家庭才能享受這一貨幣化住房補(bǔ)貼和補(bǔ)貼免征個稅的優(yōu)惠，而大多數(shù)家庭并沒有機(jī)會享受專門作為住房貨幣化分配并免征個稅的特別優(yōu)惠。不得不將全部收入在繳納了個稅之后，才能用稅后收入解決住房問題。這部分人在整個城市人口比例和就業(yè)比例中占有絕大多數(shù)。個稅因住房貨幣化分配的不均衡性，使多數(shù)人在貨幣化分配之后成為利益被損害者。
任志強(qiáng)提出，在世界多數(shù)國家的住房政策中都有住房購買與個稅的繳納結(jié)合的做法。我國處于住房從實物向貨幣化分配的過渡轉(zhuǎn)化的過程中，今后多數(shù)人不會享受實物分配與補(bǔ)貼的權(quán)利與機(jī)會。最好的解決辦法是用個稅減免的方式解決居民住房問題。我國已開始建立低收入或最低收入家庭的住房社會保障體系，那么個稅在購房之中的減免并不會影響收入調(diào)節(jié)和低收入家庭的利益，同時給所有不同收入家庭共同的減免機(jī)會。
個稅在購房中的減免可以用個稅的納稅總額按比例減免的方式；可以按購房利息支付減免的方式，也可以按納稅人為單元限額減免的方式，如按單人納稅購房減免30－50萬元限額，在多次變更住房條件時終生使用減免額度。用購房行為個稅減免的政策補(bǔ)償傳統(tǒng)分配制度中無住房工資成分是合理與公平的，應(yīng)成為國家無力公平對所有人實施補(bǔ)償中的一項長期住房政策。同時有利于逐步將所有列入個稅納稅收入之外的補(bǔ)貼收入全部并真正從暗補(bǔ)、明補(bǔ)變成勞動收入，也有利于個稅最終以勞動的全部收入為條件的統(tǒng)一征繳方式的改革。
物業(yè)稅應(yīng)有利于調(diào)動消費(fèi)
至今為止，我國對居民住房的房產(chǎn)稅尚實行免征的政策，但實行物業(yè)稅政策之后，就可能對所有的房屋產(chǎn)權(quán)者收取物業(yè)稅。
任志強(qiáng)認(rèn)為，目前房改房在住房單套數(shù)中尚占有多數(shù)。全國的城鎮(zhèn)住房私有化率已達(dá)73％，全國城鎮(zhèn)住房的成套率約為73％。但根據(jù)全國商品房累計銷量計算，我國的住房私有化率中約85％的住房為低房價補(bǔ)償方式將公房轉(zhuǎn)化為私有的。同時各種居住房產(chǎn)中約30％的住房為不具備基本成套條件的低水平住房。用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，需要進(jìn)行拆除和置換。并且其中大量家庭雖然已擁有個人的房產(chǎn)，卻仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的情況，對這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅尚存在如何征收與公平的問題�，F(xiàn)在每年市場上商品房供給能力只占城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)的5％以下（尚未計算因城市化新增的人口與家庭），因此政策的調(diào)整，不能僅從一手市場的新增住房的情況和地租的收取角度考慮。
任何國家都有30％－40％的城鎮(zhèn)居民在租房而不是在購房。目前，我國也已基本形成了部分人購房、部分人租房、從租房向購房過渡的格局趨勢。任志強(qiáng)提出，物業(yè)稅改革首先應(yīng)解決租房的稅收問題。按現(xiàn)行的規(guī)定，房屋出租的綜合稅率高達(dá)34％左右，個人住房出租的稅率減半后約為17％，部分城市如上海、北京等單獨(dú)將個人住房出租的稅率降為綜合稅率5％，但國家的稅務(wù)規(guī)定并未相應(yīng)修改。其二，要解決購房者的稅收負(fù)擔(dān)。在購房時一次性先行支付和分期在購房后支付地租，兩者之間的差異巨大。需力爭降低購房的初始門檻，將70年的地租分期支付。還應(yīng)降低購房者各種交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)，并減免個稅，以提高個人購房的支付能力，使初始購房的壓力降低，并具備多次置換的條件。另外需降低物業(yè)管理的服務(wù)稅費(fèi)使房屋使用、運(yùn)行、維護(hù)的費(fèi)用降低。
任志強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)租、購房的稅收政策有利于調(diào)動消費(fèi)欲望時，稅改的最優(yōu)效果才能被稱為促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長與發(fā)展。雖然稅率、稅基都可能減少，但為解決我國城鎮(zhèn)住房問題，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量而采取的稅費(fèi)優(yōu)惠政策不但不會使總體的稅收水平下降，反而會刺激市場交易的活躍而創(chuàng)造更多的稅收。
·鏈接·
當(dāng)前物業(yè)稅的征收大致分為七個部分：
涉及土地使用的稅收。包括農(nóng)地占用、土地使用、契約、土地增值等稅收；
涉及建設(shè)中的稅收。包括每一單項產(chǎn)品生產(chǎn)和施工企業(yè)的營業(yè)稅、營業(yè)稅附加及提前預(yù)做的營業(yè)稅利息；
涉及企業(yè)所得的稅收。所得稅和提前預(yù)繳的所得稅利息、預(yù)繳的土地增值稅及利息；
涉及房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易的營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、所得稅；
涉及房屋出租的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅、契約稅；
涉及物業(yè)管理的營業(yè)稅、所得稅等各種稅收；其它產(chǎn)生合約的印花稅等稅收。
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