偷稅漏稅、土地腐敗　房產(chǎn)開發(fā)商“暴利”揭秘

    1月4日，人民日?qǐng)?bào)旗下的《市場(chǎng)報(bào)》刊登了一篇頗有影響的文章：《地方政府左右房?jī)r(jià)，開發(fā)商暴利神話有名無實(shí)》，文章認(rèn)為，房產(chǎn)開發(fā)商并不像大家想象中的那樣賺取了巨額的利潤(rùn)。筆者認(rèn)為，這種說法值得警惕。

    “看一下房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的佼佼者、上市公司的報(bào)表。萬科在2003年和2004年的銷售毛利率分別是22％和30％，天鴻寶業(yè)的銷售毛利率僅在22％左右。棲霞建設(shè)、天房發(fā)展的毛利也都在25％左右。這些公司的銷售凈利率都在10％左右�？v觀上海、深圳的房地產(chǎn)上市公司，毛利率超過30％的寥寥無幾，一般在25％左右。可資對(duì)比的是，滬深兩個(gè)市場(chǎng)有683家公司的毛利率超過20％，有497家公司�摷s占全部上市公司1／3��?shù)拿�利率超過25％。”這就是房產(chǎn)無暴利論的主要理論依據(jù)。

    但是，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)有所了解的人都會(huì)知道，反映企業(yè)盈利能力的不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的“銷售利潤(rùn)率”的指標(biāo)，而是有“銷售利潤(rùn)率”、“總資產(chǎn)報(bào)酬率”、“資本收益率”、“資本保值增值率”等一系列的指標(biāo)。

    在中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常具有誘惑力的行業(yè)。主要原因就是房地產(chǎn)投資可以利用財(cái)務(wù)杠桿以小博大。根據(jù)央行的調(diào)查估算，近年來80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸；同時(shí)建筑商墊資開發(fā)已是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩。與此同時(shí)，很多開發(fā)商還通過“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)定”的形式在拿到預(yù)售許可證前就開始賣樓，玩起現(xiàn)金流游戲。

    正因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，存在著建筑商墊款和客戶的預(yù)售款這一其他行業(yè)不可能具有的優(yōu)勢(shì)，因此，與20％左右的銷售利潤(rùn)率相比，一些開發(fā)商的投入產(chǎn)出比就可達(dá)到數(shù)倍甚至數(shù)十倍。

    目前，開發(fā)商暴利既有正常來源，也有非正常來源。前者主要來自房?jī)r(jià)的上漲，后者則主要來自土地腐敗。

    如果可以用算術(shù)式表示的話，開發(fā)商利潤(rùn)＝房?jī)r(jià)－土地使用權(quán)出讓金－動(dòng)拆遷費(fèi)用（或征地安置補(bǔ)償費(fèi)）－城市建設(shè)配套費(fèi)－建設(shè)工程費(fèi)用－開發(fā)商投資利息－銷售費(fèi)用－相關(guān)稅費(fèi)。

    從時(shí)間角度來說，由于土地使用權(quán)出讓金、動(dòng)拆遷費(fèi)用是發(fā)生在價(jià)格上漲之前的，沒有變化；城市建設(shè)配套費(fèi)在整個(gè)上漲期間沒發(fā)生變化；開發(fā)商投資利息、銷售費(fèi)用發(fā)生變化很小，不會(huì)超過房?jī)r(jià)的5％；相關(guān)稅費(fèi)是指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅，一般不超過房?jī)r(jià)的6％，房?jī)r(jià)上漲前后其所占的比例不發(fā)生變化；剩下來的，就是建設(shè)工程費(fèi)用了。建設(shè)工程費(fèi)用中人工費(fèi)用近年來基本沒漲，主要是建材價(jià)格的上漲，2003年以來，由于房地產(chǎn)建材如鋼材、水泥、砂石等價(jià)格上漲，引起房屋建安成本平均上升20％，但是由于建安成本在房?jī)r(jià)中一般僅占35％左右（指大城市），更何況建安成本的上漲有一部分又被建筑企業(yè)給消化了，所以，建安成本的上漲不會(huì)超過房?jī)r(jià)上漲的7％。這樣，從成本收益這個(gè)角度說，成本的上漲僅占到收益上漲的18％。

    在正常情況下，假設(shè)建造房屋的品質(zhì)不變，即使是房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，開發(fā)商也應(yīng)該能夠獲得正常的利潤(rùn)。而如果房?jī)r(jià)暴漲，從上面的分析中，可以知道，從土地取得到房屋出售這個(gè)過程中，至少有80％的房?jī)r(jià)漲幅成了開發(fā)商的稅前暴利，守規(guī)矩不偷稅的開發(fā)商最終也可以獲得至少50％的房?jī)r(jià)漲幅的暴利。

    然而，在房地產(chǎn)形勢(shì)一片大好、利潤(rùn)不少的今天，不少房產(chǎn)公司，包括上市公司申報(bào)的利潤(rùn)卻是負(fù)數(shù)。這恐怕更多地是由于財(cái)務(wù)報(bào)表作假的緣故。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，在2004年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)大稽查中，山西、山東、四川、云南等地稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，相當(dāng)部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題，許多房地產(chǎn)企業(yè)存在大肆偷漏稅問題。