房地產(chǎn)暴利下稅收黑洞 北京兩天出一個億萬富翁

　　去年，不少地區(qū)的稅務(wù)部門在檢查中都發(fā)現(xiàn)，大量房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的偷漏稅行為，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題

　　內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)運用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅，按照有關(guān)部門設(shè)計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向

　　幾天前，“中國納稅百強排行榜”公布。

　　在此次公布的“2004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜”中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)。不僅如此，上海、廣州等城市地稅部門近日公布的企業(yè)欠稅名單顯示，來自房地產(chǎn)企業(yè)的欠稅占了欠稅總額的八成以上。這與目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率位居國內(nèi)各行業(yè)前茅的地位極不相稱，有分析人士指房地產(chǎn)暴利下存在著巨大的稅收黑洞。

　　不久前，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，引起社會廣泛關(guān)注。經(jīng)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%.

　　當(dāng)然，在房地產(chǎn)暴利的背后是少數(shù)人的財富快速增長。在2004年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。有人用簡單算術(shù)，即以幾個主要大城市房地產(chǎn)利潤總額除以全年天數(shù)計算，北京不到兩天就產(chǎn)生一個房地產(chǎn)億萬富翁，廣州約三天產(chǎn)生一個億萬富翁。面對如此暴利，任何冷靜的商人恐怕都難以自持。

　　對開發(fā)商的房地產(chǎn)稅征收一直以來就存在不少“盲點”。據(jù)上海海德稅務(wù)師事務(wù)所所長陳志榮介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的避稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅和流轉(zhuǎn)稅這兩個環(huán)節(jié)。

　　一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。

　　對于外資房地產(chǎn)企業(yè)來說，本身就享受著15%優(yōu)惠稅率，再加上通過“轉(zhuǎn)移定價”的方式避稅，就使得這部分稅源嚴(yán)重流失。據(jù)介紹，外資房企多以國外采購、高進(jìn)低出、兩頭在外的方式來完成“轉(zhuǎn)移定價”，把絕大部分利潤留在國外。這樣就產(chǎn)生了一個極其有趣的現(xiàn)象：一方面，許多房地產(chǎn)外企聲稱公司虧損（公司虧損就可理所當(dāng)然地不納稅了）；另一方面，又削尖腦袋尋找新的開發(fā)項目。在這種財富效應(yīng)下，就有更多的外企想擠進(jìn)這個“虧損”行業(yè)。

　　業(yè)界人士分析，不少房地產(chǎn)企業(yè)都是跨時間、跨地域滾動開發(fā)，它們同時開發(fā)幾個項目，這就給房地產(chǎn)稅收檢查帶來困難。因為稅務(wù)局檢查稅收情況時，一般都以年度為單位，但事實上，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進(jìn)行，也就是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，而此時，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去。因此，從賬面看來，房地產(chǎn)企業(yè)就是虧本的。

　　業(yè)界還流傳著這樣一個關(guān)于開發(fā)商避稅的“經(jīng)典”版本：廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業(yè)務(wù)接待費2000萬元”。另一個房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計費用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。

　　據(jù)一位曾在廣東某大型房地產(chǎn)公司工作的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術(shù)咨詢公司等就有3個，號稱多元化經(jīng)營，實則利用這些公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易完成利潤轉(zhuǎn)移。其下屬公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達(dá)上億元，然后再通過購買所謂的藝術(shù)品作為文化公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤轉(zhuǎn)移。因為這些藝術(shù)品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。

　　去年，不少地區(qū)的稅務(wù)部門在檢查中都發(fā)現(xiàn)，大量房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的偷漏稅行為，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。杭州市審計部門發(fā)現(xiàn)，列入審計范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達(dá)7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行的稅務(wù)檢查結(jié)果顯示，被查的10家開發(fā)商竟然均存在著偷漏稅款行為；山東近日在一次專項稅收檢查中發(fā)現(xiàn)，被查房地產(chǎn)企業(yè)逾八成存在偷逃稅行為……陳志榮告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)費用構(gòu)成不規(guī)范、夸大成本、票據(jù)缺乏真實性、公司資產(chǎn)不合理攤銷……種種現(xiàn)象都可使開發(fā)商得以避稅。這里面既有開發(fā)商的原因，也有稅務(wù)部門稽查不到位和稅法中存在一些“盲點”的原因。如除了專項稅務(wù)檢查外，一般稅務(wù)部門只根據(jù)開發(fā)商的財務(wù)報表來確定納稅額，這就有可能使一些不良開發(fā)商有機可乘。

　　短評：房地產(chǎn)稅制改革迫在眉睫

　　客觀地說，在房地產(chǎn)開發(fā)中，稅費的確占據(jù)開發(fā)成本的不小比例。北京一位知名開發(fā)商在陽光衛(wèi)視的一次人物訪談中說，目前房地產(chǎn)的開發(fā)成本中稅費約占65%，建安成本（房屋的建造成本）為35%.

　　對開發(fā)商而言，主要的稅種有兩個，一是營業(yè)稅，一是企業(yè)所得稅。營業(yè)稅在許多大城市為5.5%，其構(gòu)成為營業(yè)稅5%以及在此基礎(chǔ)上附加的城市建設(shè)稅和教育附加稅。由于這塊稅是根據(jù)開發(fā)商銷售實現(xiàn)額征收的，因此避稅的空間不大。

　　按照房地產(chǎn)征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，為房地產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。如果僅從現(xiàn)在所征收的房地產(chǎn)稅來看，由于有避稅因素，總的稅負(fù)并不十分重。

　　那么開發(fā)商為何說在開發(fā)成本構(gòu)成中，稅負(fù)因素占有很大比重呢？這是因為其中包含了三塊內(nèi)容，即租、稅、費。租，主要是土地出讓金；稅，主要有房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；至于“費”，可以說與房地產(chǎn)相關(guān)的收費名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言，收費項目大都有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過百種。

　　房地產(chǎn)收費的本質(zhì)是政府有關(guān)部門向土地使用者和房屋所有者因提供服務(wù)收取的直接性補償，不具有房地產(chǎn)稅收強制、無償、固定的特征。由于收費是進(jìn)入地方財政的預(yù)算外資金，因此也成為政府各部門著力拼搶和爭食的蛋糕，收費種類越來越多就不足為奇了。

　　北京一位開發(fā)商告訴記者，實際上稅在開發(fā)成本中沒有多少，主要是費。你不交費，項目就根本進(jìn)行不下去。

　　從廣義上講，無論我們對行政事業(yè)收費作何解釋，但對于購房人來說，已含在房價中的稅費都是一種負(fù)擔(dān)。說穿了，費與稅并沒有什么本質(zhì)的區(qū)別，費與稅的不同僅在于各自立法級別的高低不同。由于“費”關(guān)乎政府各相關(guān)部門的切身利益，因而開發(fā)商要想逃“費”會有一定難度。

　　按照有關(guān)部門設(shè)計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢�、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏；清費，就是對收費項目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)服務(wù)性收費項目以外，其他收費或取消或合并為某一固定稅種。