樓市稅收新方案初揭秘

　　本周一經多個部門討論，南京樓市稅收新政方案已經上報市政府。144平方米以上的住宅將被認定為非普通住宅，非普通住宅征4%的契稅和不到2年就轉手的住宅征5%的營業(yè)稅，這兩條新規(guī)都將以6月1日為界實施。住宅成為本次樓市政策調控的重點。144平方米以上在售住宅不到20%“鐵八條”列出的普通住宅標準為：“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”、“單套建筑面積在120平方米以下”、“實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”，允許“各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況、單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％”。記者獲悉，南京初步將普通住宅單套建筑面積定為最大標準：144平方米。

　　那么按照這個標準，究竟南京有多少樓盤被列入“非普通住宅”呢？有關部門告訴記者：此前南京曾按130m2的標準對在售樓盤做過調查，約有20%的房屋面積超標；如果放寬到144m2，超限房的比例在10%左右。兩年內轉手住宅全額繳納營業(yè)稅

　　樓市稅收新政出臺后，國稅總局的一份解釋稱：不到2年就轉手，不分普通住宅和非普通住宅，均須按全額的5%繳納“營業(yè)稅；2年后轉手的，普通住宅免交營業(yè)稅，非普通住宅按買入賣出差額繳納”營業(yè)稅。辦公商鋪等非營業(yè)用房6月1日起如果轉手也將按差額的5%繳納“營業(yè)稅。

　　據(jù)悉，有關部門已經在研究征收方式：打算以上次成交繳納的契稅來認定當時的成交價，和本次交易合同對照計算差額，不過交易雙方合同虛報房價的，由市場評估確定。如果是2年內轉手的，住宅按交易全額繳納“營業(yè)稅，辦公商鋪則只需按差額繳納”營業(yè)稅，反映國家本次著力對住宅炒家進行限制。6月1日起可能實施新政,新政對住宅、非住宅都加大了契稅、營業(yè)稅的收繳力度，目前南京打算對6月1日前房管部門已經受理的案件依然實施以前的老辦法，不收營業(yè)稅，但這是否是最終方案，有待27日國家財稅部門相關細則出臺。

　　一位讀者來電咨詢：5月24日送到房管部門登記的二手房（購房沒滿2年）能否按老辦法不交5%營業(yè)稅，因為從24日起、10天辦證，拿證可能要在6月1日之后了。有關部門答復說，目前南京的初步方案是6月1日前鑒證的商品住宅依然按老辦法征收2%的契稅，有沒有鑒證購房人可自行在合同最后一頁右下方尋找覆蓋在“*年*月*日”上房管部門的章。

　　對于6月1日前交件受理的二手房交易初步打算也不征營業(yè)稅、按原定2%交契稅，而不管實際拿證日是否在6月1日之后。只有在6月1日交件的房產交易才需考慮營業(yè)稅、高契稅等問題。但是預計本月27日國家財政部稅務總局會就此出臺細則，如果南京現(xiàn)有這一方案與之不矛盾就出臺，如果矛盾則要根據(jù)國家規(guī)定修改。因此，現(xiàn)有暫定方案是以6月1日為界。