房產(chǎn)新政：從房產(chǎn)證到手開(kāi)始算 營(yíng)業(yè)稅比例是5%

　　5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），從多個(gè)方面再次加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度。除了禁止期房轉(zhuǎn)讓外，不足2年轉(zhuǎn)手交易的全額征稅也成為關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)此，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)史耀斌還明確表示-兩年大限，從房產(chǎn)證到手開(kāi)始算新政原文 1：自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　記者追問(wèn)：這里最關(guān)鍵的是如何界定這2年。財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)史耀斌在接受中央電視臺(tái)采訪(fǎng)時(shí)指出，政策中關(guān)于“對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的”中的2年的計(jì)算依據(jù)為房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間。

　　這里要“征收營(yíng)業(yè)稅”的比例是多少？史耀斌明確表示是5％。

　　那么，新政中2年后銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅的“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)告訴記者，最簡(jiǎn)單的一個(gè)方法是看房產(chǎn)證，其中“設(shè)計(jì)用途”一欄如果寫(xiě)的是“住宅”，那么您買(mǎi)的就是普通住房。如果還沒(méi)拿到房產(chǎn)證，則在買(mǎi)房合同中“商品房的用途”上會(huì)標(biāo)明這套房子是普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房，還是公寓、別墅、辦公、商業(yè)等。還有一種辦法按單位面積造價(jià)進(jìn)行確定，即單位面積造價(jià)超過(guò)當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均單位面積造價(jià)一倍以上的為非普通住宅，其余的為普通住宅。這個(gè)方法有點(diǎn)復(fù)雜，您得查查當(dāng)時(shí)您家附近的經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)多少錢(qián)一平方米，然后算算您當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的單價(jià)是否超過(guò)了這個(gè)價(jià)格的一倍以上。

　　能不能享受優(yōu)惠？三個(gè)條件

　　新政原文2：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

　　記者追問(wèn)：這條新政中的“容積率”對(duì)于許多沒(méi)買(mǎi)過(guò)房子的人來(lái)說(shuō)比較陌生，告訴您一個(gè)公式您就明白了，容積率＝小區(qū)總建筑面積÷總用地面積。從這個(gè)公式您可以看出，這個(gè)比值越小，意味著在同樣面積的土地上蓋的房子總面積越少，相對(duì)而言，居住的人會(huì)少點(diǎn)兒，舒適度會(huì)高點(diǎn)兒。您要是想查這個(gè)數(shù)字，一般直接問(wèn)售樓員就可以了，或者到一些房地產(chǎn)網(wǎng)站上去查詢(xún)。不過(guò)，除了別墅和極個(gè)別低密度住宅，大多數(shù)房子的容積率都高于1.0.

　　所謂“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”是指以同一級(jí)地名作統(tǒng)計(jì)分析后得出的平均價(jià)格。華國(guó)強(qiáng)告訴記者，各區(qū)房地局都有地區(qū)最低過(guò)戶(hù)限價(jià)，買(mǎi)房人只要到房子所在的房地局即可查詢(xún)到這個(gè)價(jià)格。

　　可不可廉租？?jī)蓚�(gè)條件再搖號(hào)

　　新政原文3：各省、自治區(qū)、直轄市要督促市（區(qū)）、縣抓緊開(kāi)展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對(duì)象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。

　　記者追問(wèn)：城鎮(zhèn)廉租住房簡(jiǎn)稱(chēng)廉租房，是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶(hù)口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金補(bǔ)貼或者以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅。

　　這可不是人人都能租得到的房子，北京市目前廉租對(duì)象必須同時(shí)符合以下兩個(gè)條件，一是連續(xù)享受北京市城市低保待遇一年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶(hù)口、持有本市民政部門(mén)認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭；二是對(duì)人均使用面積在7.5平方米以下的住房困難的廉租對(duì)象采用以租金補(bǔ)貼為主、以實(shí)物配租為輔的方式。租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)為每月每平方米25元，對(duì)已登記備案的家庭，根據(jù)住房困難程度和登記排序等條件，由廉租住房行政管理部門(mén)采取搖號(hào)排序方式配租廉租住房。