二手房買家急待營業(yè)稅細則 交納地點仍未確定

　　業(yè)界稱普通住宅交易免征營業(yè)稅難以提供容積率證明，建議建立網(wǎng)上信息查詢系統(tǒng)

　　七部委新政規(guī)定，從6月1日起，個人購買時間超過2年（含）、符合普通住宅標準的住房，對外銷售時可免征營業(yè)稅；5月30日，建設部、國家稅務總局、財政部聯(lián)合下發(fā)通知，明確規(guī)定個人購房日期以產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上的時間為準。然而，由于北京市營業(yè)稅征收細則一直沒有公布，完成買賣雙方房產(chǎn)過戶后，發(fā)現(xiàn)營業(yè)稅欲交無門，二手房交易市場的成交速度明顯減緩，使得買賣雙方和二手房中介公司倍感困惑。

　　案例調(diào)查

　　二手房已過戶完畢，營業(yè)稅卻暫時無法繳納

　　萬德城經(jīng)紀公司總經(jīng)理井蘊嬌在談到月初公司經(jīng)手的一筆交易時心情依然有些無奈，據(jù)她介紹，6月1日，其公司代理的海淀區(qū)一套70多平米的已購公房成交，買賣雙方很快辦理了過戶手續(xù)。按照新政規(guī)定，此房購買未滿兩年上市交易應該繳納營業(yè)稅，可是當公司的工作人員帶著賣家和房產(chǎn)證去房產(chǎn)交易所繳稅時，得到的答復是對方暫時無法接收。隨后該工作人員向區(qū)、市地稅局以及其他相關(guān)部門進行咨詢，得到的答復都是具體收稅的細節(jié)未定，等細則出臺后再繳稅。

　　就這樣，一樁普通的二手房交易被暫時擱置了下來。買家擔心，由于買賣雙方房款已結(jié)清，如果一直等待下去，不知到營業(yè)稅可以繳納時賣方是否還會兌現(xiàn)繳納的承諾，畢竟總房款的5.5％也不是一筆小數(shù)目，很可能會出現(xiàn)不必要的麻煩。井蘊嬌表示，如果征稅細則遲遲不能出臺，對整個二手房交易市場的負面影響不可小視。

　　實操困難

　　免征營業(yè)稅需三前提，容積率證明無從提供

　　事實上，對二手房交易征收營業(yè)稅感到困惑的不僅是萬德城一家經(jīng)紀公司。鏈家經(jīng)紀公司總經(jīng)理左暉表示，目前有很多經(jīng)紀公司在執(zhí)行七部委新政及北京市優(yōu)惠政策時會覺得比較困難，除了對政策適用范圍、稅率、起征時間等問題都比較模糊外，最主要的還是賣家難以在交易的時候提供有效的享受優(yōu)惠的證明文件。

　　七部委意見中規(guī)定，從6月1日起，個人購買時間超過2年（含）、符合普通住宅標準的住房，對外銷售時可免征營業(yè)稅。5月底北京市建委公布北京市普通住房標準，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140（含）平方米以下，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，三種條件同時滿足方可認定為普通住房。“在這三個條件中，后兩個還比較好提供證明，至于容積率的證明，賣房者很難提供，而且應該由誰提供這個證明也沒有明確規(guī)定，這就給交易帶來很大障礙�！弊髸煴硎尽�

　　北京市地稅局營業(yè)稅管理處的工作人員也表示，雖然政策明確規(guī)定6月1日起征收營業(yè)稅，但由于普通住宅的標準界定方面專業(yè)性比較強，比如說“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上”這條標準，稅務機關(guān)就不太好掌握。為了對廣大市民負責，稅務機關(guān)正在積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，而且還對多家經(jīng)紀公司進行了調(diào)研，爭取盡快出臺有關(guān)的操作細則。

　　業(yè)界建議

　　建立容積率、價格信息網(wǎng)上查詢系統(tǒng)

　　據(jù)了解，北京市的實際購房需求非常大，雖然近期出臺的宏觀調(diào)控政策給二手房市場造成了一定的影響，成交遲緩，但大部分購房者都只是持幣待購，而不是持幣不購。業(yè)界預測，在近期政策抑制需求之后，隨著購房者心理的轉(zhuǎn)變，未來可能會出現(xiàn)大量房屋入市，屆時營業(yè)稅的執(zhí)行細則就顯得尤為重要。

　　對此井蘊嬌建議，政府收稅時不一定非要繳稅人出示有關(guān)證明文件，是否可以考慮建立網(wǎng)絡查詢系統(tǒng)，將不同片區(qū)各樓盤的容積率、價格等信息登錄在系統(tǒng)內(nèi)，具體查詢時在網(wǎng)上點擊即可，可以節(jié)約大量的工作時間。同時她還認為，政策細則出臺時最好可以對涉及到的諸如容積率、平均交易價格等專業(yè)詞匯進行細致的闡釋，以避免出現(xiàn)疑義。而目前有消息稱細則會在6月16日公布，如果消息屬實二手房市場交易量應該會在政策出臺后回升到正常水平。

　　北京市地稅局有關(guān)負責人稱，細則考慮的內(nèi)容比較繁雜，例如究竟由規(guī)委還是哪個部門出示房屋的性質(zhì)證明，同時在征收時地點選擇等細節(jié)問題，還要看市規(guī)委、建委、稅務局等有關(guān)部門如何具體協(xié)調(diào)，但是估計不久詳細的政策就會出臺。

　　熱點問答

　　房改房買賣可能也需交營業(yè)稅

　　梁小姐：政策規(guī)定二手房買賣要交納營業(yè)稅，但在實際情況中，除了商品房之外，還有經(jīng)濟適用房、房改房、已購公房、拆遷房等等，這些房屋買賣的時候是不是都要交納營業(yè)稅？

　　市地稅局有關(guān)負責人：上海剛剛公布了這方面的政策，即對房改房和上市公房，在第一次上市交易時，按照之前的政策執(zhí)行，不收稅。但是北京會不會參考上海的做法有關(guān)部門還在商議之中，如果最終決定收稅的話很可能不會區(qū)別對待，即無論是對經(jīng)濟適用房、房改房還是已購公房等都可能會按普通住房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　遠郊區(qū)營業(yè)稅附加可能較低

　　王先生：我打算賣一套二手公寓，營業(yè)稅的稅率還不是很明顯，有的媒體說是5%，有的媒體又說是5.5%，而權(quán)威部門也沒有統(tǒng)一發(fā)布信息，究竟營業(yè)稅的稅率是多少？

　　北京市地稅局營業(yè)稅管理處工作人員：營業(yè)稅率就是5％，但是一般在市區(qū)內(nèi)繳納營業(yè)稅時要加上0.5％的城市維護建設稅和教育費附加，這樣加在一起就是5.5％，一些遠郊區(qū)縣，城市維護建設稅和教育費附加的稅率可能會有一些差別，會有略低于0.5％的情況。

　　營業(yè)稅交納地點仍未確定

　　劉先生：我打算在南城買一套二手房，請問現(xiàn)在二手房交易應該到哪里去交營業(yè)稅？

　　北京市地稅局營業(yè)稅管理處工作人員：由于具體的政策細則尚未出臺，有很多問題暫時還不能最后確定。是否在屬于房地產(chǎn)管理部門的用房的征收契稅的交易大廳內(nèi)給稅務部門開辟收稅窗口等細節(jié)性問題，還要看市規(guī)委、建委、稅務局等有關(guān)部門具體的協(xié)調(diào)，但是估計不久詳細的政策就會出臺。